advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om servitutter? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite hva en servitutt er og hvilke rettigheter og begrensninger disse medfører, skillet mellom positive og negative servitutter, tinglysing av servitutter og mye mer. Les våre beste råd om servitutter, og unngå de vanligste feilene.
En servitutt er en bestemmelse som innskrenker en eiers rett til å fritt bestemme over egen eiendom. En servitutt etableres i all hovedsak ved inngåelse av en avtale, enten skriftlig eller muntlig, mellom de berørte partene, men den kan også være etablert på andre måter.
Servitutter kan være både begrenset og evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse på den eiendommen den hviler. Det er to hovedtyper servitutter; personlige servitutter og realservitutter.
Personlig servitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en person, et firma eller en organisasjon. Eksempler på slike servitutter er personlig jaktrett, en forkjøpsrett eller et kår. Personlige servitutter kan bare avlyses med samtykke fra servituttinnehaver.
Realservitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en annen eiendom, for eksempel en veirett, en beiterett eller en brønnrett. Den eiendom som innehar rettigheten kalles for den «herskende eiendom», mens den eiendom rettigheten hviler på kalles den «tjenende eiendom». Realservituttene er ment å avhjelpe mangler ved den herskende eiendommen, for eksempel manglende veiforbindelse. Realservitutter er som regel stedbunden, den hviler altså på en bestemt del av den tjenende eiendommen. En realservitutt kan bare avlyses med samtykke fra hjemmelshaveren til den herskende eiendom.
Realservituttene kan igjen deles ofte inn i to kategorier; positive og negative.
En positiv servitutt er en rett for servitutthaveren til en faktisk, begrenset bruk av en annens eiendom. En veirett over en naboeiendom eller fiskerett i privateid vassdrag er eksempler på positive servitutter.
En negativ servitutt er en rett til å hindre en bestemt bruk, og utgjør dermed et forbud eller en begrensning for eiers faktiske rådighet over eiendommen. Såkalte strøkservitutter, som legger føringer for hva eller hvor mye som kan bygges på en eiendom, forbud mot å bygge høyere enn x antall etasjer eller forbud mot å drive handel fra eiendommen er eksempler på negative servitutter. Negative servitutter er av privatrettslig karakter, og hindrer dermed ikke det offentliges mulighet til å legge til rette for utbygging av det servituttbelagte området gjennom arealplanlegging.
Selv om det gjelder en egen lov for servitutter som påhviler fast eiendom, kan rettskildebildet når det kommer til servitutter oppleves som noe fragmentarisk. Dette skyldes både at en servitutt kan ha flere ulike grunnlag, herunder avtale og hevd, og at reglene om tinglysning fremkommer av en egen lov. Alle rettsområdene vil ikke være relevante for alle servitutter, men det kan være nyttig å vite at de eksisterer og hvordan de henger sammen.
Dersom en servitutt stiftes ved en avtale er det de allmenne avtalereglene som gjelder ved både inngåelse, tolkning og eventuell sensur av avtalen. Disse reglene følger delvis av avtaleloven, delvis av ulovfestede regler.
Hevdsloven har til formål å regulere hevd på eiendomsrett og bruksrett til ting. Hevd består i at den som gjennom en viss tid har brukt en ting i den gode tro at hun har en rett som svarer til bruker, erverver slik rett.
Det gjelder en egen lov for servitutter som påhviler en fast eiendom. Servituttloven regulerer blant annet rådigheten og avhending av og forkjøp i servitutter. Bestemmelsene i servituttloven kan fravikes ved avtale.
Tinglysingsloven har som formål å sikre rettsvern overfor utenforstående for avtaler som er inngått rettigheter og forpliktelser i fast eiendom, ofte kalt servitutter. Eksempler på rettigheter som kan tinglyses er avtaler om forkjøpsrett, bruksrett til parkeringsplass, veirett, beiterett eller rett til båtfeste. Servitutten tinglyses på den tjenende eiendommen, og vil fremgå på dennes blad i grunnboken.
Den vanligste måten å etablere en servitutt på, er å inngå en avtale. Et eksempel er kjøp av hytte, hvor man gjennom kjøpsavtalen ofte får veirett over den tjenende eiendom eller rett til båtfeste. Avtalens gyldighet beror på de alminnelige avtalerettslige reglene, slik avtalen kan inngås muntlig eller formløst. Det vil likevel være en klar fordel med skriftlig avtale, da skriftlighet skaper klarhet i innhold og rekkevidde. Skriftlighet er også en forutsetning for å skaffe rettsvern for bruksretten gjennom tinglysing. Det vil kunne være spesielle omstendigheter som begrenser mulighetene for å stifte en servitutt. Slike begrensninger kan finnes i lovverket, blant annet i servituttloven §§ 11-16.
En servitutt kan også stiftes ved testament, jordskifte, ekspropriasjon, alders tids bruk og hevd. En bruksrett, altså positiv realservitutt, i fast eiendom kan også stiftes ved hevd.
Ved hevd kan man få en rett til å bruke eller få eiendomsrett til løsøre eller fast eiendom til tilhører en annen. Hevder blir reell eier eller rettighetshaver, og den opprinnelige eier taper den tilsvarende rett. Dersom man som bruker en vei over en nabos eiendom kan etter man reglene om brukshevd dermed få en servitutt på denne eiendommen i form av en rett til å bruke veien.
De tre vilkårene for hevd fremkommer av hevdsloven.
Det første vilkåret omhandler den faktiske bruken/utøvelsen av den hevdede servitutten: Hevder må ha brukt tingen som om h*n var bruksrettshaver.
Det andre vilkåret omhandler hevders oppfatning av sin rett: Han må ha vært i såkalt «aktsom god tro» om at bruken var i tråd med rettighetsforholdet. Enkelt sagt kan ikke hevd skje dersom en «alminnelig fornuftig person» ville forstått at bruken ikke var rettmessig.
Det siste vilkåret for hevd er at hevder må ha opptrådt som eier i en sammenhengende periode på enten 20, hvis bruken er synbar for rette eier, eller 50 år hvis bruken ikke er synbar. Vilkåret medfører ikke at bruken må ha foregått kontinuerlig i hevdstid - vurderingen må gjøres konkret for hvert tilfelle. Perioder med opphold av naturlige årsaker trenger ikke nødvendigvis å stoppe hevden, gitt at bruken totalt sett fremstår som sammenhengende. Hevd kan går i arv, men da er det et krav om at samtlige utøvere av hevdsretten (for eksempel mor og datter) har vært i god tro om at de har hatt retten.
En servitutt kan også falle bort som følge av hevd. Servitutthaver vil da få sin rett utslettet som følge av passivitet overfor en motbruker i hevdstid. Dette kan skje på to måter; enten gjennom mothevd eller frihevd.
Mothevd innebærer at en positiv eller negativ servitutt faller bort som følge av en bruk i strid med retten. «Mothevders» bruk medfører at annen bruk bortfaller i den grad det er motstrid mellom disse. Motbruken kan også være i strid med en negativ servitutt, for eksempel kan en villaklausul hevdes bort i den grad eiendommen har blitt utnyttet i strid med klausulen.
Ved frihevd faller servitutthavers rett bort som følge unnlatt bruk av retten. Hvis servitutthaver unnlater å benytte seg av retten i hevdstid, kan servitutten altså falle bort. Dette gjelder imidlertid ikke hvis et rettslig hinder er grunnen til den unnlatte bruken. Frihevd er nært beslektet med foreldelsesreglene. Forskjellen ligger i at frihevd ikke kan skje uten hevders gode tro, altså at han kjente eller burde ha kjent til servituttens eksistens. Ved foreldelse skjer rettighetstapet helt uavhengig av god eller ond tro hos debitor.
For at servitutter som hviler på fast eiendom skal få fullt rettsvern mot slik hevd må de tinglyses på eiendommens grunnboksblad.
Rettsvern innebærer at rettighetshaver er beskyttet mot inngrep fra en tredjemann.
En servitutt stiftet ved avtale sikres rettsvern gjennom tinglysing på den eiendom den hviler. En anmerkning om tinglysing av servitutten føres inn i grunnboken, mens dokumentet som beskriver den rettighet servitutten utgjør føres inn i panteboken. Ved tinglysning gjelder prinsippet om «først i tid, best i rett», slik at førstemann til å tinglyse sin rett vil utslette tilsvarende rettigheter i samme eiendom. Det spiller ingen rolle hvem som «fikk» retten først. Det anbefales derfor å sørge for å tinglyse så raskt som mulig.
Det stilles ingen krav om standardisert oppsett for tinglysing av avtaler eller erklæringer om rettigheter, men Kartverket har utarbeidet et veiledende skjema som kan brukes for tinglysing av servitutter.
Servitutter stiftet gjennom hevd får rettsvern uten tinglysing.
Servitutter har både en kvalitativ og en kvantitativ side.
Den kvalitative siden omhandler hvilken type rådighet det er snakk om. Det kan eksempelvis være tale om en fiskerett eller en veirett.
Den kvantitative siden beskriver servituttens omfang. Det kan for eksempel avtales at en veirett bare kan brukes en viss periode av året, eller at den kun omfatter bruk av veien til adkomst for personbiler.
Det kan videre avtales at servitutten medfører en plikt for rettighetshaver til å betale vederlag til grunneier.
Servituttens kvalitative og kvantitative side avklares gjennom tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Der servituttens grunnlag er en avtale er utgangspunktet at alminnelige prinsipper om avtaletolkning anvendes. Det sentrale blir da en tolkning av avtalen ut fra forholdene på avtaletiden.
For å forhindre at en servitutt misbrukes av servitutthaver, eller at grunneier legger bånd på bruksrettshavers bruk av servitutten, stilles det i servituttloven opp regler for rådighetsutøvelsen. Det følger av § 2 første ledd at verken servitutthaver eller grunneier må «bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre».
Bestemmelsen gir både grunneier og servitutthaver mulighet til å benytte sin rett under hensyn til den andre parten. Et sentralt hensyn bak regelen er å bidra til en best mulig samlet utnyttelse av eiendommen. Dette medfører at begge parter, innenfor de lovgitte begrensningene, kan utvikle sin rådighet i tråd med endringer i samfunnet for øvrig. En gammel rett til adkomst over grunneiers vei med hest og kjerre kan altså utvikle seg til å bli en rett til adkomst med bil, gitt at forholdene ligger til rette for en slik utvikling.
Hvorvidt en utnyttelse av en servitutt er lovstridig beror på en konkret vurdering. Vilkåret «uturvande», eller unødvendig, peker på at bruken kan være lovstridig dersom den påførte skaden eller ulempen kunne vært unngått ved enkle midler. Ved vurderingen av om bruken er «urimeleg» må de ses hen til hva formålet med bruksretten er, hva som er i samsvar med tiden og forholdene og hva som passer til å fremme naturmangfoldet på stedet.
Det gjelder en særlig reaksjonsregel i servituttloven § 17, som gjelder både for servitutthaver og grunneier. Bestemmelsen kommer først til anvendelse der det foreligger et kvalifisert mislighold fra en av partene. Det er med andre ord ikke nok at motparten har brutt sine forpliktelser, misligholdet må være av en viss art og/eller omfang. Hvis bestemmelsen kommer til anvendelse kan motparten kreve dom på enten opphør av servitutten mot vederlag, eller suspensjon for en viss tid mot et engangsvederlag. Opphørsalternativet er ment å være hovedregelen, men det er domstolen som tar stilling til hvilket alternativ som kommer til anvendelse i hver enkelt sak.
Servitutter kan kreves endret av både grunneier og servitutthaver. Det skilles mellom tilfeller der endringen er til fordel for begge parter, og der det bare er den ene parten som er tjent med endringen.
Førstnevnte tilfeller reguleres av servituttloven § 5, hvor det heter at endring av servituttens innhold kan kreves av begge parter, dersom det ikke foreligger spesielle hensyn mot å legge om bruken av servitutten, og resultatet vil være minst like godt for motparten som den tidligere bruken av servitutten. Det er videre en forutsetning for endring at servitutten ikke går over til å være av et annet slag enn tidligere. Det er i utgangspunktet den som krever endringen som må betale de omkostninger den medfører. Hvis det kan slås fast at begge parter drar nytte av endringen, kan kostnadene likevel fordeles dem imellom.
Servituttloven § 6 regulerer de tilfeller der det kun er den ene parten som er tjent med en endring av servituttens innhold. Det åpnes her for en videregående rett til endring av innholdet. Endringen kan i disse tilfellene medføre en ulempe for motparten. Det stilles her høyere krav til endring av servitutten enn etter § 5. For det første må det være mye om å gjøre for den part som krever endring, samt at dennes vinning må være vesentlig høyere enn tapet til motparten. Det skal også ytes vederlag til parten som lider tap.
Utgangspunktet etter servituttloven § 9 første ledd er at servitutthaver kan avhende hele eller deler av servitutten til den han måtte ønske, uten samtykke fra grunneier, men bare når overføringen ikke medfører en større byrde for grunneier enn det som opprinnelig var en følge av servitutten. Et klassisk eksempel er der servitutthavers eiendom deles opp, og det er ønskelig at de nye parsellene skal kunne nytte den eksisterende veiretten over grunneiers eiendom. Domstolene har en rekke ganger tillatt slik overføring av veirett. Det er imidlertid et vilkår at veirettens karakter ikke blir av et annet slag enn før.
I § 9 annet ledd heter det videre at en rett som ligger til fast eiendom, altså realservitutt, ikke må avhendes uten sammen med eiendommen, eller en del av den. Etter bestemmelsen kan man for eksempel ikke avhende en veirett over grunneiers eiendom til en person som bare ønsker å bruke veien til å komme seg til fjells. Servitutthaver må i så fall avhende sin egen eiendom, eller deler av den.
For personlige servitutter stiller det seg annerledes. Slike kan overføres fritt uten samtykke fra grunneier, gitt at vilkårene i første ledd er oppfylt. Som nevnt kan overføring av servitutt bare skje dersom den ikke medfører større byrde for grunneieren enn det som var en opprinnelig følge av servitutten.
Ved overføringen av en servitutt, har grunneier i mange tilfeller forkjøpsrett. Forkjøpsretten følger av servituttloven § 10 første ledd. Der annet ikke er avtalt gir bestemmelsen grunneier en viss mulighet til å kontrollere hvem han får som servitutthaver på sin eiendom.
Etter § 10 annet ledd har grunneier likevel ikke forkjøpsrett når realservitutter overføres sammen med servitutthavers eiendom.1
En servitutt kan som nevnt tinglyses ved at den anmerkes som en heftelse på den tjenende eiendoms grunnboksblad. En tinglyst servitutt hindrer ikke i seg selv salg av den tjenende eiendom på det åpne markedet – grunneier står fritt til å overdra eiendommen til den han måtte ønske, med mindre servitutthaver har fått pålagt eiendommen et salgsforbud. Salgsforbud er ikke servitutter, men klausuler som binder grunneier til å ikke foreta juridiske disposisjoner over den tjenende eiendom, eksempelvis salg.
En tinglyst servitutt gir innehaveren rettsvern overfor tredjemann grunneier måtte overføre eiendommen til. Dette betyr at ny eier av den tjenende eiendom må respektere at eiendommen er beheftet med servitutten, og at servitutthaver bruker den i tråd med den retten den gir. Servitutten følger med andre ord med eiendommen ved et potensielt salg.
Dersom servitutten ikke er tinglyst oppstår spørsmålet om den nye eier visste eller burde ha visst at eiendommen var beheftet med en servitutt. Gjør han ikke det, kan den nye eieren ha ekstingvert, eller utslukket, servitutten med det resultatet at den bortfaller. Dette må imidlertid vurderes konkret og skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle. Dersom servitutten viser seg i form av en fast tilstelning, for eksempel en synlig båtplass, vil slik ekstinksjon av servitutthavers rett sjeldent være aktuelt.
Sett i et samfunnsøkonomisk perspektiv har servitutter både positive og negative konsekvenser.
Det er positivt at en eiendoms mangler kan avhjelpes gjennom en bruksrett til andre eiendommer, for eksempel tomter uten vei- eller vannforbindelse, eller ved at andre enn eier får rettigheter i en eiendom.
Den negative siden kommer tydelig frem der eier av den tjenende eiendom ønsker å gjøre endringer på eiendommen som i utgangspunktet ligger innenfor eiers rett å foreta. Både positive og negative servitutter forhindrer eiers frie utnyttelse av eiendommen, og dette vil ofte oppfattes som urettferdig.
Hvorvidt tiden har løpt fra servituttene er det opp til lovgiver å avgjøre, men enkelte vil nok hevde at det utvilsomt finnes et behov for kvitte seg med servituttordningen.
Det vil lønne seg å få advokatbistand der det oppstår tvist vedrørende en servitutts eksistens eller rekkevidde. Dersom servitutthaver hevder at veiretten består i rett til adkomst til bil, mens grunneier mener retten er begrenset til adkomst til fots, vil en advokat være bedre i stand til å lese og tolke avtalen eller annet stiftelsesgrunnlag.
En advokat vil også kunne bistå med utformingen av en avtale som stifter en servitutt. På denne måten kan det sørges for at uklare og uheldige formuleringer som kan skape konflikter på et senere tidspunkt.
Dersom man som eier ønsker å bygge ut en tomt i tråd med vedtatt reguleringsbestemmelse, men finner ut at den ønskede utbyggingen er i konflikt med en negativ servitutt, kan en advokat bistå i prosessen. Høyesterett har satt til side slike negative servitutter, men det beror på en konkret vurdering.
Det er viktig å sjekke grunnboken for eventuelle servitutter før man kjøper tomt eller bolig. På denne måten kan man spare seg for nabokrangler og rettssak som følge av en «uventet» heftelse på eiendommen som kunne vært unngått.
Hvis det først oppstår en konflikt med en nabo i forbindelse med en servitutt, er det best og mest hensiktsmessig å forsøke å finne ut av det med naboen. Dette er både raskere og man sparer seg for en eventuelt kostbar tvist for domstolene eller jordskifteretten. Selv om slike konflikter ofte kan oppleves som opprivende og svært vanskelige er det viktig å huske at ingen er tjent med dårlige naboforhold.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
