advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om odels- og åsetesrett? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva odelsrett er, odelsrekkefølgen, odelsrett ved både arv og salg, kvinners odelsrett og mye mer. Les våre beste råd om odelsrett, samt når det er lurt å oppsøke advokathjelp, og unngå de vanligste feilene.
Odelsrett gir bestemte arvinger fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom når eieren selger den eller dør. Mest praktisk er at det gir slekt rett til å kreve og overta eiendommen hvis den selges til noen uten odelsrett, eller noen som har dårligere prioritet enn en selv. Derfor kalles odelsrett en slektsrett.
Det følger av odelsloven §§ 20-20c at de som har odelsrett, skal få tilbud om å overta eiendommen før den overdras til andre. Dette kalles tilbudsregelen.
Odelsrett gjelder nå bare for barn eller barnebarn av siste eier med odel samt barn av tidligere eier med odel. Disse har odelsrett i en prioritert rekkefølge, kalt odelsrekkefølgen. Det er førstefødte, uavhengig av kjønn, med sine barn som har best prioritet.
Resultatet og formålet med odelsrett er at mange landbrukseiendommer blir i familiens eie. De blir ikke kjøpt opp av utbyggere og brukt til andre formål, og på den måten sikrer det stabilitet for både slekt og næring.
Odelsrett er et komplisert rettsområde, med mange vanskelige vurderinger og komplisert lov. Odelsretten reguleres i all hovedsak av odelsloven fra 1974, som inneholder regler om odels- og åsetesrett. Forskjellen mellom disse to redegjøres det for litt senere.
I Europa er det bare Norge som har en lov om odelsrett, og mange anser det nok for å være en gammeldags ordning. I Danmark startet man avviklingen av en lignende odelsrett på 1600-tallet, og den ble avviklet i 1926. I Norge har odelsretten lange, sterke tradisjoner og et ønske om å opprettholde odelsretten er velbegrunnet. Allerede i vikingtiden ble odelsretten nevnt. I Norge er det nemlig slik at det er fastsatt i Grunnloven at odels- og åsetesretten ikke må oppheves. Dette følger av § 117 i Grunnloven. Med andre ord kan ikke odels- og åsetesretten oppheves uten å endre Grunnloven, som er en krevende og omfattende prosess. Dette betyr likevel ikke at odelsretten ikke kan endres, og den har vært gjenstand for mange endringer de siste 50 årene.
Odelsretten har vært lovregulert i flere hundre år, og ble nevnt i både gulatingsloven, Frostatingsloven, Magnus Lagabøters landslov, samt Christian IVs lovbok fra 1604. I 1821 kom så “Lov om odelsretten og åsetesretten”. I denne loven gikk sønner foran døtre, og sønners sønner gikk foran sønners døtre. Adoptivbarn var som hovedregel ikke omfattet av odelsretten, og barn født utenfor ekteskapet hadde bare odel etter mors slekt, med mindre faren “tok på seg” farskapet. Da fikk man også odelsrett etter fars slekt.
Denne loven gjaldt helt frem - med noen endringer - til loven fra 1974 kom. I denne loven ble begge kjønn for første gang likestilt, for kvinner og menn født etter 1965. De som var født før 1965 måtte følge de gamle reglene, hvor menn hadde bedre rettigheter enn kvinner. Odelsretten ble også begrenset til å gjelde til og med nevøer og nieser.
I tillegg ble det innført krav om boplikt ved eiendomsoverdragelse, som førte til at det i november og desember 1974 var mer enn åtte ganger så mange overdragelser som vanlig.
I 2001 ble loven endret, og det ble satt nye grenser for størrelse på jordbruksarealet. Etter loven i 2001 måtte jordbrukseiendommen, for å være tale om en jordbrukseiendom med odelsrett, ha en størrelse på minst 20 dekar jordbruksareal eller tilsvarende produksjonsmessig verdi.
I 2009 ble loven endret igjen. Ved denne lovendringen ble begge kjønn likestilt, uavhengig av når man ble født. Det vil si at uansett om man er født før eller etter 1965, vil kvinner og menn være likestilt i odelsrekkefølgen. Det ble også innført et nytt krav om at “hele” odelsgården må eies for å få odelsrett. Det vil si at dersom din mor eide gården i sameie sammen med sine søsken, får du ikke odelsrett.
I 2014 ble odelsretten innskrenket til å bare gjelde barn av en eier med odel, eller barnebarn av siste eier med odel. Nieser og nevøers odelsrett, fra 1974, ble eliminert. Formålet med denne lovendringen var å avgrense odelsretten til å bare gjelde de med sterkest tilknytning, og dermed skape flere muligheter for at nye, motiverte eiere får slippe til. Hvis gården ble solgt før 01.01.2014, er det de gamle reglene som gjelder.
Den siste, store endringen av odelsloven, ble foretatt i 2017. Da økte kravet til arealet på eiendommen fra 25 til 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, for at det skal kunne regnes som odelsjord.
Ved store endringer som de som er blitt nevnt her, er det overgangsregler i en viss periode. Et eksempel på dette er at gårder som er solgt før 01.01.2014, ikke omfattes av innskrenkingen av odelsretten til å bare gjelde barn eller barnebarn av eier med odel.
Den nasjonale fagmyndigheten for odelsrett er Landbruksdirektoratet. Landbruksdirektoratet ble opprettet i 2014, og er en sammenslåing av Statens landbruksforvaltning og Statens reindriftsforvaltning. Direktoratet består av mange rådgivere som kan mye om jordbruk, skogbruk og lignende, og kan svare på spørsmål om odelsloven. De kan imidlertid ikke svare på spørsmål om en konkret sak, og dersom man trenger slik bistand, bør man kontakte en advokat med kunnskap om odelsrett.
For å kunne hevde odel, må det være tale om det som kalles odelsjord. Dette er fast eiendom med fulldyrket eller overflatedyrket jord på minst 35 dekar, eller et produktiv skogsareal på minst 500 dekar. Med andre ord gjelder odelsretten bare for landbrukseiendommer. Dette følger av § 2 i odelsloven.
I tillegg følger det av § 7 at eiendommen må ha vært i slekten i minst 20 år. Dette kalles odelshevdstiden, og beregningen starter fra den tid hevderen blir eier med full eiendomsrett. Dette er vanligvis når hjemmelen tinglyses. Først etter de 20 årene er gått kan eiendommen kalles odelsjord. Før dette kalles den odlingsjord.
Hvem som har odelsrett kalles odelsrekkefølgen og reguleres av § 8 i loven. Det følger av bestemmelsen at det bare er etterkommere av en med odelsrett som eier hele eiendommen, eller siste eier av hele eiendommen med odel sine barnebarn, som har odelsrett. Frem til 2014 hadde også nieser og nevøer odelsrett.
Odelsrekkefølgen følger et såkalt linjeprinsipp. Det vil si at den med best odelsretts linje, går foran den med nest best; førstefødte og hans eller hennes barn, går foran neste søsken og hans eller hennes barn. Dette er det samme prinsippet man ser i, for eksempel, den norske kongefamilien.
Også adoptivbarn får odelsrett. De går da inn i odelsrekkefølgen fra adopsjonstidspunktet, og ikke fødselsdato. Dersom flere barn adopteres samme dag, får de innbyrdes odelsprioritet etter sin alder. Dette følger av Høyesteretts uttalelser i Rt. 1984 s. 1339.
Odelsrekkefølgen kan fravikes dersom det er “klårt urimeleg” (klart urimelig) at den med bedre rett gis rett til å overta eiendommen, fremfor den med dårligere rett. Dette er nærmere regulert i § 21, og kalles urimelighetsregelen. Dette er typisk de situasjoner hvor en yngre bror eller søster har blitt værende hjemme og tatt ansvar for driften av gården, samt familien, mens den eldre broren eller søsteren har flyttet til byen for å studere noe annet enn gårdsdrift. I slike tilfeller vil det ofte være urimelig om den eldre broren eller søsterne kan komme tilbake og kreve å overta gården.
Man kan også fraskrive seg retten til å bruke odelsretten, såkalt odelsfraskrivelse. Se § 25 om dette. Man kan fraskrive seg retten overfor søsken, men man kan ikke overføre retten til en annen fremmed.
Endelig kan man også få hevdet odelsrett, også kalt samodling. Dette gjelder ektefeller eller samboere som erverver en eiendom i felleseie under ekteskapet eller samboerskapet. Da hevder man odelsretten i fellesskap.
Odelsretten kan brukes når en eiendom overdras til noen uten odelsrett, eller noen med dårligere rett enn en selv. Dette gjelder også dødsboskifte.
Dersom man ønsker å bruke odelsretten sin, må man reise odelsløsningssak. Kravet må da fremmes for tingretten i den kommunen eller det området hvor eiendommen ligger, innen seks måneder etter at kjøpet ble tinglyst. Retten fastsetter så odelstakst. Det er mange som tror at odelstaksten er lavere enn markedspris, men det er ikke riktig. Odelstaksten skal gjenspeile verdien av eiendommen ved et fritt salg, og ta hensyn til at eiendommen bare kan brukes til landbruksformål. Det kan altså ikke settes en høy takst fordi man kunne startet med utbygging i området.
Gjenlevende ektefelle eller samboer er beskyttet mot odelsløsning, og kan forbli eier av eiendommen. Overfor egne barn er gjenlevende ektefelle eller samboer beskyttet mot odelsløsning frem til pensjonsalder, mens overfor særkullsbarn (barn til den ene parten i et ekteskap eller samboerskap) er vedkommende beskyttet frem til særkullsbarnet fyller 18 år. Overfor andre arvinger er man beskyttet frem til pensjonsalder hvis man eide eiendommen i felleseie med avdøde i minst fem år.
Når man overtar odelsjord, er det både bo- og driveplikt. Dersom plikten ikke overholdes, kan andre i odelsrekkefølgen kreve odelsløsning.
Boplikten innebærer at man må bosette seg på eiendommen innen ett år, og bo der i minst fem år. Boplikten anses overholdt dersom eieren, i folkeregisteret, er bosatt i kommunen.
Driveplikten er regulert i jordlova § 8. Innen ett år etter overtakelse må den nye eieren av eiendommen ta stilling til om han eller hun vil drive selv, eller leie bort jorda. Dersom man velger å leie bort jorda må leieavtalen være på minst ti år av gangen, uten muligheter for oppsigelse.
Dersom eiendommen selges videre innen ti år etter overtakelse, til “ein monaleg vinst” (et betydelig høyere beløp” enn det som ble lagt til grunn i odelsoppgjøret, kan man bli pliktig å dele gevinsten med de andre odelsberettigede. Man kan altså ikke overta en eiendom på odel, sette i gang en prosess med omregulering og utbygging, og så tjene masse penger, uten å dele med resten.
I tillegg til dette finnes det en regel som heter fordelingsregelen, som er ukjent for mange. Den som har best odelsrett i odelsrekkefølgen har ikke rett til å overta mer enn én eiendom på odel, før alle andre i odelsrekkefølgen har fått muligheten til å bruke sin odelsrett på en ledig eiendom. Det vil si at dersom foreldrene dine eier to eller flere odelseiendommer, og man i utgangspunkt har best odelsrett til alle sammen etter prinsippet om odelsrekkefølgen, kan man ikke overta flere eiendommer og sitte med alle sammen. Denne regelen skaper ofte problemer og konflikter, og dersom man har best odelsrett til flere eiendommer, vil det lønne seg å ta kontakt med advokat.
Åsetesretten er en fortrinnsrett til å overta odelseiendom, på spesielt gunstige vilkår. Barn og barnebarn til eieren av odelsjord, kan da kreve å få eiendommen udelt når eieren dør. Man overtar da ofte til en gunstigere pris, kalt åsetestakst. Åsetesretten kan bare brukes ved dødsboskifte.
Åsetestaksten tar hensyn til markedsverdien av eiendommen, men også rettighetshaverens økonomi. Det vil si at dersom den med best odelsrett i odelsrekkefølgen i utgangspunktet ikke hadde hatt råd til å overta eiendommen, kan taksten settes litt lavere - men selvfølgelig innenfor rimelighetens grenser.
Åsetesretten er viktig fordi eiendommen ikke svekkes ved å bli delt mellom flere arvinger, og det gjør det økonomisk lettere å drive eiendommen videre for den som overtar.
En odelseiendom kan overtas i sameie. Det vil si at flere personer, for eksempel søsken, eier den sammen. De som har bedre odelsrett trenger ikke å bruke den for å bevare sin posisjon, men etterkommere av de som eier en odelseiendom i sameie, får ikke odelsrett. Årsaken til dette er at det stilles krav til at eieren eier “hele” eiendommen. Dette gjelder ikke dersom det er to foreldre som eier halvparten av eiendommen hver, i et slags sameie.
Odelsjord i sameie er et vanskelig og ekstremt kompleks rettsområde, og det anbefales å kontakte advokat dersom dette er noe man vurderer.
Odelsretten er et gammelt rettsområde, og i Lovdata finner man derfor avgjørelser fra Høyesterett helt tilbake til 1839. Trolig finnes det avgjørelser enda lenger tilbake i tid også, som er mindre tilgjengelige.
En gjennomgang av rettspraksis vil gi et bedre innblikk i hvordan faktiske saker løses i domstolen. På grunn av omfanget av rettspraksis som er tilgjengelig, vil bare særskilte saker gjennomgås i denne guiden.
I Rt. 1980 s. 967 var spørsmålet om det ville føre til et klart urimelig resultat å følge den vanlige odelsrekkefølgen. Den yngste av to søstre hadde forpaktet eiendommen i over 30 år, og mente derfor at odelsrekkefølgen burde fravikes til hennes fordel. Høyesterett kom til at dette ikke kunne likestilles med arbeidshjelp til foreldrene, som er nevnt som eksempel i odelsloven § 21.
Høyesterett kom til motsatt resultat i Rt. 1989 s. 885. Den eldre broren hadde tidligere overtatt en annen gård fra sin far, og det var ikke grunnlag for å bruke § 14 til skade for de søsken som ikke har fått noen eiendom. Fordelingsregelen, som er diskutert tidligere i denne artikkelen, kunne med andre ord ikke fravikes.
Også i Rt. 1992 s. 1 kom Høyesterett til motsatt resultat. Den eldste broren hadde reist hjemmefra som 19-åring, og den yngste broren hadde blitt boende hjemme og forpaktet eiendommen i 10 år. I tillegg hadde han bistått foreldrene med driften og opparbeidelsen av bruket. Etter en konkret vurdering kom Høyesterett til at det ikke var urimelig å fravike odelsrekkefølgen.
Rt. 1987 s. 173 gjaldt et tilfelle hvor en far kjøpte to nedlagte nabobruk som ble slått sammen til ett bruksnummer. Spørsmålet var om faren eid een eller flere eiendommer da han ga den eldste sønnen skjøte på den opprinnelige slektsgården. Høyesterett kom til at dette bare var å anse som én eiendom, etter en konkret vurdering. I motsetning kom Høyesterett i både Rt. 1968 s. 1001 og Rt. 1980 s. 151 til at eiendommer som i utgangspunktet var henholdsvis tre og to bruksnumre, måtte anses som to eiendommer.
I Rt. 1991 s. 1288 kom Høyesterett også til at to eiendommer måtte anses som én. Den eldste sønnen hadde overtatt to eiendommer, men de var blitt drevet som én eiendom i over 20 år. Høyesterett kom derfor til at det måtte anses som én eiendom, og den yngste sønnen fikk ikke medhold i at den eldste broren bare kunne overta den ene eiendommen.
Rt. 2014 s. 303 gjaldt kravene som stilles til areal for odelsjord. Det produktive skogarealet var på 564 dekar, og derfor innenfor kravene, men 176 dekar lå innenfor et naturreservat hvor skogsdrift var forbudt. Høyesterett kom til at dette ikke kunne medregnes som produktivt skogareal, og ettersom eiendommens skogareal derfor var under 500 dekar, kunne ikke eiendommen anses som odlingsjord etter § 2.
Den siste dommen som skal nevnes, er HR-2017-716-A. En uhelbredelig kreftsyk far solgte slektsgården til den yngste sønnen sin, ca. seks måneder før han begikk selvmord. Høyesterett viste til at dette salget måtte anses som en livsdisposisjon, noe som betyr at eiendommen ikke går inn i dødsboet etter faren. Når en eiendom overdras som en livsdisposisjon, kan man ikke gjøre åsetesretten gjeldende, og den eldste sønnen kunne derfor ikke overta gården i kraft av å ha beste åsetesrett.
Disse dommene er kun utvalgte eksempler som kan være praktisk viktige, men det er viktig å huske at odelsretten er omfattende, og det finnes mange hundre avgjørelser fra Høyesterett alene. I tillegg kommer tingrettene og lagmannsrettene. Det kan derfor være lurt å kontakte en advokat, som har god kunnskap til rettspraksis og rettsområdet.
Landbruksdirektoratet kan svare på generelle spørsmål om odelsrett og odelsloven, men de kan ikke hjelpe i en konkret sak. Dersom man trenger bistand i en odelsrettslig sak, kan det lønne seg å kontakte advokat.
Det er mange og potensielt store fallgruver innenfor odelsretten. Det er et vanskelig rettsområde, med omfattende rettspraksis, som kan være vanskelig å forstå. Mange av prinsippene er “fra gammelt av” og kan derfor være vanskelige å forstå.
Uansett hvilket område av odelsretten spørsmålene handler om, vil en advokat kunne bistå. Dette gjelder imidlertid spesielt hvis det er tale om at man har best odelsrett til flere eiendommer, eller dersom man ønsker å overta odelsjord i sameie.
På grunn av den kompliserte retten, vil det være nødvendig å kontakte en advokat som kan odelsrett; en spesialist.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
