Vil du vite mer om utkastelsesvarsel? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva et utkastelsesvarsel er, de formelle kravene til utkastelsesvarselet, gjennomføring av utkastelse, tvangsgrunnlag for utkastelse, og mye mer. Les våre beste råd om utkastelsesvarsel og unngå de vanligste feilene.

Hva er et utkastelsesvarsel?

Noen ganger vil det være nødvendig å kaste ut leietaker/leieboer, for eksempel dersom vedkommende ikke betaler husleien sin. Dette utgjør et vesentlig mislighold, og er grunnlag for utkastelse.

Dersom utleier ønsker å kaste ut leietakeren, må vedkommende sende et såkalt utkastelsesvarsel. Som navnet tilsier, er dette et varsel om at leietaker vil bli kastet ut. Det er enkelte formelle vilkår som må være oppfylt for at et utkastelsesvarsel skal være gyldig, i tillegg til enkelte, viktige frister. Disse vil gjennomgås i denne artikkelen.

Den juridiske betegnelsen på utkastelse er fravikelse, fordi man fraviker leiekontrakten. Utkastelse innebærer at namsmannen tar fra leietakeren disposisjonsretten over boligen, og gir den tilbake til utleier.

Rettsområdet

For utkastelse av leietaker, skilles det mellom grunnlag i avtale og lov. Dersom det er et brudd på leiekontrakten mellom utleier og leietaker som er grunnlaget for utkastelsen, gjelder de vanlige avtalerettslige prinsipper og regler.

Dersom grunnlaget er lov, er det tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 (tvangsl.) som er den mest sentrale loven. Denne loven regulerer også de formelle kravene til utkastelsesvarselet. I §§ 4-18 og 4-19 finnes det regler om utkastelsesvarsel og kravene som stilles, samt hvilke tilfeller man ikke må sende varsel.

Tvangsl. gjelder “tvangsfullbyrdelse av både privatrettslige og offentligrettslige krav”, jf. § 1-1. Det vil si at loven dekker et stort område, på mange rettsområder og med mange problemstillinger, hvorav utkastelse av leietaker og utkastelsesvarsel er ett av dem.

Hovedmomenter

Formelle krav til utkastelsesvarselet

Uansett hvilket grunnlag utleier har for å kaste ut leietaker, må leietaker få skriftlig varsel. Dette følger, blant annet, av tvangsl. § 4-18. I varselet må utleier informere om at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke oppfylles.

Hvis årsaken til utkastelsesvarsel er ubetalt husleie, må husleien betales innen fjorten dager for å unngå at utkastelse begjæres. På den måten har leietaker gjort opp for seg, og utleier kan ikke lenger kaste ut leietaker.

Hvis leietakeren ikke gjør opp for seg, eller flytter, innen 14 dager, kan utleier levere en begjæring om utkastelse til namsmannen.

Politiet har utarbeidet flere skjemaer man kan velge å bruke i en utkastelsesprosess, for å være sikker på at man overholder de formelle kravene. Skjemaene finner du her.

Dersom utleier opplever at leietaker gjentatte ganger, eller på en alvorlig måte, bryter leiekontrakten, bør utleier sende leietaker en skriftlig advarsel før utkastelsesvarsel. Dette er ikke noe krav, men en anbefaling. Mange ganger vil leietaker rette seg etter utleiers krav etter bare en advarsel, og det vil da ikke bli nødvendig med utkastelse.

Gjennomføring av utkastelse

Bare namsmannen kan gjennomføre en utkastelse. Det betyr at utleier på ingen måte fysisk kan kaste ut leietaker på egenhånd.

Når namsmannen får begjæring om utkastelse, vurderes den før det sendes brev til leietakeren og informerer vedkommende om begjæringen. Leietaker har da 14 dager på seg på å komme med et motsvar.

Dersom fristene for å rette opp forholdene løper ut, kan namsmannen iverksette utkastelse. Leietaker og utleier varsles da om en dato, og leietaker må flytte ut innen den datoen. Hvis leietakeren flytter ut frivillig, kan namsmannen skifte lås på døren. Hvis leietakeren ikke flytter ut frivillig, sørger namsmannen for at leietakeren må fjerne seg på annet vis.

Utkastelse er ikke gjennomført før leietakerens eiendeler er fjernet fra leieobjektet. Det vil si at hvis leietakeren betaler utestående leie og omkostninger, eller på annet vis gjør opp for seg, før utkastelsen er gjennomført, avbrytes utkastelsen.

Dersom leietakeren ikke selv klarer å skaffe seg et sted å bo, er NAV forpliktet til å bistå. Dette gjelder dersom leietakeren ikke har noe sted å bo eller oppholde seg de neste 24 timene.

Tilknyttede emner

Utkastelsesvarsel er det varselet utleier må sende leietaker før vedkommende kan begjære utkastelse. For å bedre forstå hva et utkastelsesvarsel er og hva det medfører, er det nyttig å se på de forskjellige tvangsgrunnlagene, hvilken rolle en depositumskonto kan spille, samt klageprosessen. Du kan lese mer om utkastelse her.

Tvangsgrunnlag

For at utleier skal kunne kaste ut leietaker, må utleier ha et tvangsgrunnlag. Tvangsgrunnlaget er grunnlaget for den utkastelsen namsmyndigheten eventuelt gjennomfører. Det finnes hovedsakelig to typer tvangsgrunnlag; skriftlig avtale og oppsigelse.

Skriftlig avtale er en avtale inngått mellom utleier og leietaker, hvor det stadfestes at utleier kan kaste ut leietaker på nærmere bestemte vilkår. Dette kan gjøres som et tillegg til selve leiekontrakten, eller i form av en fravikelsesklausul i selve leiekontrakten. Dersom man har en slik avtale, kan utleie gå firekte til namsmannen etter å ha sendt utkastelsesvarsel til leietaker. Dette gjelder uansett hvilken type vesentlig mislighold det er tale om.

Dersom utleier på lovlig vis har sagt opp leiekontrakten, etter husleieloven, og leietaker ikke har protestert, men heller ikke flyttet ut, kan utleier iverksette utkastelse med oppsigelsen som grunnlag.

Depositumskonto

De aller fleste utleiere krever at leietaker betaler inn depositum til en depositumskonto. Som regel er depositumet tre ganger månedsleie. Det vil si at hvis månedsleien er 7.000 kroner, vil depositumet være 21.000 kroner.

Meningen med depositumet er at det skal dekke eventuelle krav utleier måtte ha mot leietaker, for eksempel skyldig husleie pluss renter og omkostninger eller reparasjoner for skader. Dersom man ikke har en depositumskonto kan det bli vanskeligere for utleier å få dekket sine krav.

Kostnader forbundet med selve utkastelsen er det utleier som må betale, eller legge ut for. Disse kostnadene kan nemlig legges til i kravet mot leietaker. Dersom det finnes en depositumskonto, kan utleier kreve at depositumet skal dekke hans krav. Dersom det ikke finnes noen depositumskonto, må et eventuelt krav inkluderes i en forliksklage til forliksrådet, eller begjære utlegg sammen med en forliksklage til namsmannen.

Klageprosessen

Dersom leietakeren mottar et utkastelsesvarsel og er uenig i grunnlaget, er det flere ting som kan gjøres.

Dersom utleier er en profesjonell part, kan saken klages inn til Husleietvistutvalget. Det samme kan gjøres dersom utleier er en privat part, hvis leieobjektet er i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim. De sakene Husleietvistutvalget ikke kan behandle, kan klages inn til konfliktrådet eller forliksrådet.

Advokathjelp

Utleier

Dersom du er utleier og har en vanskelig leietaker, vil det være lurt å kontakte en advokat for å få vurdert saken. En advokat kan vurdere om det foreligger så alvorlige feil og mangler ved leieforholdet at man kan kreve utkastelse. I tillegg kan en advokat bistå med å utforme et utkastelsesvarsel, og eventuelt sende begjæring og bistå i utkastelsesprosessen.

Dersom utleier kaster ut leietaker uten å ha rett til det, kan vedkommende bli erstatningsansvarlig på bakgrunn av uberettiget utkastelse. Det er derfor viktig å trå rett, slik at man ikke utsetter leietaker for den vanskelige prosessen en utkastelse medfører.

Leietaker

Dersom du som leietaker har mottatt et utkastelsesvarsel, og mener det ikke er riktig, bør du kontakte en advokat for å få vurdert saken. Advokaten vil kunne vurdere saken og bistå med å skrive et motsvar, samt passe på at saksbehandlingen går rett for seg.

En advokat vil kunne være en god støtte når man ikke vet hvilke rettigheter og plikter man har, samt hvordan man på beste måte skal gjøre sine rettigheter og plikter gjeldende i en vanskelig situasjon.

Gode råd

• Ha en god dialog med din leietaker. Hvis leietaker gjentatte ganger ikke betaler husleie, kan det lønne seg å spørre hvorfor - det kan hende den bare er glemt.
• Dersom det blir nødvendig å sende et utkastelsesvarsel, bør du kontakte en advokat eller på annet vis sørge for at varselet er formriktig og oppfyller de formelle kravene. En advokat med husleierett som sitt spesialfelt vil ha mye kunnskap om nettopp dette, og kan bistå riktig og effektivt.
• Dersom du leier bolig, bør du sette deg godt inn i hva som forventes av deg, og hva som er tillatt og ikke. Dette minsker sjansen for at du mottar et utkastelsesvarsel.

Få tilbud fra advokater

Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.

Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.

En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.

I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.

Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no  det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.

Hvorfor bruke Advokatsmart?

- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat

- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted

- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat

- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser

- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende

Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.