advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om utkastelse? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva en utkastelse er, hva som skal til for å kaste ut leietaker/leieboer, varsel om utkastelse, leietakers rettigheter, tvangsgrunnlag, og mye mer. Les våre beste råd om utkastelse og unngå de vanligste feilene.
I enkelte tilfeller er det nødvendig å kaste ut leietaker (også kalt leieboer), for eksempel dersom leietaker ikke flytter ut frivillig etter at leiekontrakten er utløpt, eller hvis det foreligger andre grunner til å kaste ut leietaker. Den vanligste årsaken til at leietaker ikke har oppfylt leieavtalen er at husleien ikke er betalt. Dette utgjør et vesentlig mislighold.
Den juridiske betegnelsen på utkastelse er fravikelse, fordi man fraviker leiekontrakten.
Ved en utkastelse fører namsmannen tilbake retten til å disponere over boligen til utleier. For utleier er dette et viktig virkemiddel dersom man har inngått en tidsbestemt leiekontrakt. Det gir en mulighet til å kaste ut en leietaker som ikke gjør som vedkommende skal, selv om leiekontrakten ikke kan sies opp.
På grunn av at utkastelse er et sterkt virkemiddel som i stor grad påvirker leietaker, kreves det tvangsgrunnlag for å kaste ut en leietaker. Dette kan for eksempel være en bestemmelse i kontrakten.
Når det gjelder utkastelse av leietaker, skilles det mellom grunnlag i avtale og lov. Dersom grunnlaget for utkastelsen er leiekontrakten mellom utleier og leietaker, gjelder vanlige avtalerettslige prinsipper og regler.
Dersom grunnlaget er lov, er det tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 som er det hovedsakelige grunnlaget. Det følger av § 1-1 at loven gjelder “tvangsfullbyrdelse av både privatrettslig og offentligsrettslige krav”. Det vil si at loven dekker et ganske stort område, hvorav utkastelse av leietaker er ett av dem.
Det mest praktiske er å ha en egen bestemmelse om utleiers rett til å kaste ut leietaker, i selve leiekontrakten, en såkalt fravikelsesklausul. I så tilfelle vil denne bestemmelsen utgjøre et nødvendig tvangsgrunnlag. Det er opp til utleier å sørge for at leiekontrakten inneholder en slik klausul.
Klausulen må beskrive hvilke tilfeller som gir grunnlag for utkastelse, mer bestemt hvilke forpliktelser leietaker må oppfylle. Dette gjør det enklere å kaste ut en leietaker som, for eksempel, ikke betaler sin husleie.
Uansett hvilket tvangsgrunnlag utleier har, må leietaker få skriftlig varsel. Dette følger, blant annet, av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. I varselet må det fremgå at utleier vil begjære utkastelse hvis grunnlaget for utkastelsen ikke opphører, og hvordan utkastelse unngås. Hvis grunnlaget er at leietaker ikke har betalt husleien, betyr dette at leietaker vil få en viss tid på seg til å betale det utestående beløpet, gjerne 14 dager.
Hvis leietaker betaler husleien innen fristen, samt forsinkelesrenter, vil utleier ikke lenger ha noe grunnlag for å kaste ut vedkommende.
Dersom leietaker ikke betaler husleien innen fristen, eller på annet vis eliminerer grunnlaget for utkastelsen, kan utleier sende begjæring om utkastelse til namsmannen eller tingretten. Leietaker vil da få melding om dette.
Dersom leiekontrakten ikke inneholder noen fravikelsesklausul, er det tvangsfullbyrdelsesloven som utgjør tvangsgrunnlaget. De alminnelige tvangsgrunnlagene følger av § 4-1 i loven, som lister opp blant annet dom, rettsforlik eller annen avgjørelse.
For å få tvangsgrunnlag må leietaker oftest være skyldig i det vi kaller et “vesentlig mislighold”. Det er ingen klar definisjon på hva dette er, og det vil variere fra sak til sak, men det krever noe mer enn en enkeltstående hendelse. Det holder, for eksempel, ikke at leietaker betaler for sent én gang - det må skje flere ganger, over flere måneder.
Andre typer mislighold kan være ulovlige endringer av leieobjektet, for eksempel at leietaker maler veggene uten tillatelse, skader på og manglende vedlikehold av leieobjektet, eller manglende overholdelse av ordensregler. Det er imidlertid vanskeligere å nå frem med bråk, men hvis det er en gjenganger og skjer ofte, kan det være vesentlig hvis utleier har klaget og gjort leietaker oppmerksom på at dette er uønsket.
Det vil alltid være lurt å sende skriftlige advarsler før man iverksetter utkastelse, en påminnelse er ofte nok. Dette gjelder uansett type tvangsgrunnlag.
Også ved annet tvangsgrunnlag enn fravikelsesklausul, må utleier sende leietaker skriftlig varsel. Innholdet i varselet skal være det samme som ved en fravikelsesklausul.
Dersom leietaker ikke etterkommer kravet om å flytte ut, kan begjæring om fravikelse sendes til tingretten eller namsmannen.
Utleier kan aldri kaste ut leietaker uten å ha et tvangsgrunnlag. Dette er grunnlaget for den utkastelsen namsmyndigheten eller politiet gjennomfører. Utleier kan altså ikke kaste ut leietaker selv under noen omstendighet. Det er flere typer tvangsgrunnlag:
Begjæring om utkastelse sendes til namsmannen eller tingretten. Det finnes et eget skjema for dette hos Politiet. Dersom det blir nødvendig er det også namsmannen som står for selve utkastelsen.
Når namsmannen mottar en begjæring, vurderes den før det sendes et brev til leietaker og informerer om begjæringen. Leietaker kan da komme med motsvar innen en gitt dato.
Dersom fristen for å rette opp forholdene løper ut, kan namsmannen iverksette utkastelse. Leietaker og utleier varsles da om datoen for når leietaker må være ute av leiligheten. Hvis leietaker flytter frivillig innen den satte datoen, skifter namsmannen lås. Hvis ikke, sørger namsmannen for at leietaker må fjerne seg. Leietaker gis en frist til å hente sine eiendeler, og hvis de ikke hentes innen fristen, fjernes de for leietakers regning.
Det er viktig å huske at utkastelsen ikke er gjennomført før leietakers eiendeler er fjernet fra leieobjektet. Leietaker kan i hele denne perioden gjøre opp for seg og stoppe utkastelsen, for eksempel ved å betale utestående husleie.
Hvor lang tid namsmannen bruker på en utkastelse beror på mange forskjellige faktorer, blant annet tvangsgrunnlaget og informasjonen vedkommende har mottatt.
I de aller fleste leieforhold vil utleier kreve at leietaker betaler inn depositum til en depositumskonto. Meningen med depositumet er at det skal dekke, for eksempel, skyldig husleie pluss renter og omkostninger, eller reparasjoner for skader eller endringer leietaker har utført. Dersom man ikke har en depositumskonto vil det bli vanskeligere å få dekket sine krav.
Kostnader forbundet med utkastelsen er det utleier som må betale. Dette kan imidlertid legges til i kravet mot leietaker. Dersom leietaker har betalt depositum, kan man kreve at depositumet skal dekke utleiers krav. Hvis ikke leietaker har betalt depositum, må man sende forliksklage til forliksrådet eller begjære utlegg sammen med en forliksklage til namsmannen.
Dersom leietaker ikke selv klarer å skaffe seg et sted å bo, er NAV forpliktet til å finne et midlertidig botilbud. Denne plikten inntrer hvis leietaker ikke har noe sted å sove eller oppholde seg det neste døgnet. Hvis det er behov for det, må også kommunen medvirke til dette.
Dersom leietaker er uenig i varsel om utkastelse, er det flere ting vedkommende kan gjøre.
Ved en profesjonell utleier, kan saken klages inn til Husleietvistutvalget. Det samme gjelder hvis utleier er en privatperson, og leieobjektet er i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim. Dersom saken ikke kan behandles av Husleietvistutvalget, kan saken klages inn til konfliktrådet eller forliksrådet.
Dersom man som utleier har en vanskelig leietaker, kan det lønne seg å kontakte en advokat for å få vurdert om feilene er nok til å kreve utkastelse, hvordan man går frem, samt bistand i prosessen med å utforme varsel og eventuelt sende begjæring.
Det er viktig å trå rett på dette området, ettersom det setter leietaker i en vanskelig posisjon.
Dersom man har mottatt et varsel om utkastelse man mener ikke er riktig, bør man kontakte advokat for å få vurdert saken. En advokat kan også bistå i å skrive et motsvar, og sørge for at saksbehandlingen går rett for seg.
Det kan ofte være vanskelig å vite hvilke rettigheter og plikter man har, og hvordan man skal gå frem i en vanskelig situasjon, og en advokat vil kunne være en god hjelp.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
