advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om oppsigelse av leiekontrakt? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om oppsigelse av leiekontrakter før tiden, både utleiers og leietakers rettigheter, hvordan man skriver en oppsigelse, hva oppsigelsestid betyr, noen eksempler fra praksis, og mye mer. Les våre beste råd om oppsigelse av leiekontrakt og unngå de vanligste feilene.
En leiekontrakt er en bindende avtale mellom utleier og leietaker. Kontrakten regulerer plikter og rettigheter til begge parter vedrørende leieforholdet, varighet, husleie, husordensregler, og lignende. Dette skal gjøre en eventuell tvist lettere å løse.
Om og hvordan en leiekontrakt kan sies opp, spørs på avtalen som er inngått mellom utleier og leietaker. Det finnes hovedsakelig to typer leiekontrakter; tidsbestemte og tidsubestemte.
Tidbestemte leiekontrakter gjelder leie i et bestemt tidsrom. Disse avtalene har altså en sluttdato, som skal følge klart av avtalen. Disse avtalene kan som utgangspunkt ikke sies opp, med mindre det følger av avtalen at man kan si den opp etter en viss tid. Hvis det er avtalt at B skal leie en leilighet av A fra 01.08.2022 til 31.05.2023, utløper leieforholdet 31.05.2023, uten at B behøver å si den opp. B må da flytte ut. Dersom B ikke flytter ut, må A sende en skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder etter 31.05.2023. Hvis A ikke sender slik flytteoppfordring, og B blir boende, går avtalen automatisk over til å være tidsubestemt på grunn av As passivitet.
Tidsubestemte leiekontrakter har ingen utløpsdato, og det sies ingenting om varigheten. Slike avtaler varer til en av partene sier den opp; tidsubestemt betyr ikke at avtalen er evigvarende. I utgangspunktet står man fritt til å si opp når man vil, med en viss oppsigelsestid. Dette følger i så fall av avtalen.
Leietaker kan si opp leiekontrakten muntlig, i motsetning til utleier. Det anbefales likevel å alltid si opp avtalen skriftlig, slik at man får en bekreftelse på at oppsigelsen er mottatt, og bevis på at avtalen er sagt opp.
Oppsigelse av leiekontrakter er blant det som reguleres av husleieloven fra 1999. Denne loven avløste en tidligere lov som regulerte husleie, fra 1939. På den tiden var det mange som leide bolig i Norge, og det var vanlig med leiegårder i de store byene. Dette endret seg etter krigen, hvor det ble lagt stor vekt på at flest mulig skulle kunne eie sin egen bolig. I 1995 utgjorde utleieboliger ca. ¼ av alle boliger i Norge. Selv om andelen leietakere hadde gått kraftig ned, var det fortsatt et stort behov for å regulere leietakers (og utleiers) plikter og rettigheter, men det var behov for å endre loven. Derfor ble en ny husleieloven vedtatt i 1999.
Husleieloven består av 13 kapitler, som hver regulerer bestemte deler av et leieforhold. Partenes plikter reguleres i kapittel fem, mens kapittel ni regulerer leieforholdets varighet og opphør.
Loven gjelder “avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag”. Dette følger av § 1-1. Det vil si at loven gjelder i de aller fleste tilfeller, bortsett fra “avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester”. Også “avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk” er unntatt fra loven. Dette følger av bestemmelsens fjerde ledd.
Noen av hensynene bak de strenge reglene for å si opp en leieavtale, spesielt fra utleiers side, er at man ønsker trygge og stabile boforhold, også for de som ikke ønsker eller kan eie sin egen bolig. Å flytte vil medføre økonomiske, følelsesmessige og sosiale omkostninger, og det er derfor behov for et ekstra sterkt vern.
Dersom det oppstår en tvist mellom leietaker og utleier, kan man, i enkelte tilfeller, klage saken inn for Husleietvistutvalget. Dette er et norsk statlig spesialorgan, opprettet av Kommunial- og regionaldepartementet i 2001. I starten var dette ansett som et prøveprosjekt i Oslo, men fra 2003 ble også alle kommuner i Akershus fylke omfattet. Husleietvistutvalget ble gjort permanent i 2009, og fra 2010 ble også Bergen og Trondheim omfattet. I alle disse kommunene skal tvisten starte hos utvalget i stedet for forliksrådet. Prisen for saksbehandling er under 1000 kr, og saksbehandlingstiden er kort.
Oppsigelsestid, også kalt oppsigelsesfrist, er perioden fra oppsigelsens tidspunkt og frem til leieforholdet opphører. Hvor lang oppsigelsestiden er, avhenger av avtalen mellom leietaker og utleier. Hvis det ikke er avtalt noe, følger det av § 9-6 i husleieloven at oppsigelsestiden skal være “tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.” Dette kan ikke fravikes til skade for leietaker, det vil si at oppsigelsesfristen ikke kan være kortere enn tre måneder dersom dette vil være til skade for leietaker.
Oppsigelsestiden løper fra den 1. måneden etter oppsigelsen kommer frem til den andre parten. Det vil si at dersom leietaker sier opp avtalen 1. februar, løper oppsigelsestiden i mars, april og mai, og leieforholdet er ferdig 31. mai. Hvis leietaker sier opp avtalen 25. januar, løper oppsigelsestiden i februar, mars og april, og leieforholdet opphører 30. april.
Leietaker må betale i hele oppsigelsestiden, men vedkommende er ikke pliktig å bli boende i leieobjektet. Hvis utleier finner ny leietaker i løpet av oppsigelsestiden, og forrige leietaker har flyttet ut slik at den nye leietakeren kan flytte inn, trenger ikke forrige leietaker å betale. Utleier har ikke krav på dobbel husleie.
Hvis leietaker bare leier et enkeltrom er oppsigelsestiden én måned, med mindre noe annet er avtalt. Det samme gjelder for leie av garasje eller bod. For at leieforholdet skal anses som leie av et enkeltrom, må leietaker dele kjøkken, stue og baderom med utleier/eier.
Dersom leietakerne bor i et kollektiv, må man se på avtalen for å se hvilke regler som gjelder for oppsigelsestiden. Hvis det er én av leietakerne som er oppført i kontrakten med utleier, kan vedkommende anses som utleier overfor de andre leietakerne.
Leietaker kan i utgangspunktet si opp muntlig, og det stilles ingen krav til innholdet, annet enn at det må være klart at det er en oppsigelse. Det anbefales likevel å sende oppsigelsen skriftlig. For å være sikker på at oppsigelsen er klar nok, anbefales det å benytte tilgjengelige maler, som den følgende:
[Ditt navn, adresse, kontaktinfo]
[Motpartens navn, adresse, kontaktinfo]
[Dagens dato]
Leietakers oppsigelse av leiekontrakt
Det vises til leiekontrakt av [dato] om leie av [adresse/informasjon om leieobjektet]. Det gis med dette melding om at leiekontrakten sies opp. Oppsigelsestiden løper ut [dato] og boligen vil være rengjort, fraflyttet og tilbakelevert i kontraktsmessig stand innen denne dato. Årsaken til oppsigelsen er at [fyll inn her].
Med vennlig hilsen
____________________________
[Ditt navn]
Dersom det er utleier som ønsker å si opp leiekontrakten, må det angis den saklige grunnen til oppsigelsen, i tillegg til leietakers rett til å protestere.
Enkelte leieforhold har ikke vern etter husleieloven. Dette gjelder, blant annet, der leietaker leier en bolig som utleier midlertidig forlater i maks fem år. I slike tilfeller skal leietaker skriftlig gjøres oppmerksom på at vedkommende ikke har de normale rettighetene. Leietaker må også skriftlig samtykke til dette.
Leie av næringslokale - såkalt næringsleie - skiller seg fra vanlige husleieforhold på mange måter. Blant annet er det mulig å fravike husleielovens bestemmelser til ugunst for leietaker. Dette følger av husleieloven § 1-2 annet ledd. Dette betyr at man har stor grad av avtalefrihet, og i større grad kan avtale som man selv ønsker.
Utleier kan likevel ikke fravike formkravene ved oppsigelse fra utleiers side. Slik oppsigelse må fortsatt gjøres skriftlig, og den må begrunnes. Dette følger av husleieloven § 9-7. Det samme gjelder, blant annet, reglene om tilsidesettelse av oppsigelse og følger av leietakers død. Bestemmelsen om oppsigelsestid er likevel ikke unntatt, noe som betyr at leietaker og utleier kan avtale kortere oppsigelsestid enn tre måneder, ved næringsleie.
Også utleier kan si opp et leieforhold, men utleiers oppsigelsesadgang er betydelig innskrenket i forhold til leietakers oppsigelsesadgang. For at utleier skal kunne si opp avtalen, må vedkommende ha saklig grunn. Dette kalles leietakers oppsigelsesvern.
Dersom utleier ønsker å si opp avtalen, må dette gjøres skriftlig. Utleier bør også sørge for at leietaker undertegner på at oppsigelsen er mottatt. I tillegg må oppsigelsen begrunnes, og det må opplyses om leietakers rett til å bestride oppsigelsen.
Hva som utgjør saklig grunn beror på en konkret helhetsvurdering, men det er enkelte tilfeller som, som regel, anses som saklig grunn:
Leieforholdet kan også opphøre ved at avtalen mellom utleier og leietaker heves. For å kunne heve, må det foreligge et vesentlig mislighold av avtalen, for eksempel at leietaker ikke får flytte inn til avtalt tid, eller at leieobjektet avviker vesentlig fra det leietaker kunne forventet, eller at leietaker har ulovlig fremleiet leieobjektet. Begge parter kan heve ved vesentlig mislighold av den annen part.
Ved heving settes det en strek over avtalen som sådan, og det er ingen oppsigelsestid. Leietaker kan flytte ut og slutte å betale på dagen.
Hvis det fremsettes en uberettiget hevingserklæring - det vil si at man ikke egentlig har rett til å heve - kan leietaker bli erstatningsansvarlig for utleiers tap. Dette vil som regel omfatte tapte leieinntekter som er en direkte følge av den uberettigede hevingen.
Hva som utgjør en urimelig oppsigelse beror på en skjønnsmessig vurdering i det konkrete tilfellet. Det er ingen retningslinjer i loven for hva som er urimelig og ikke, men det er flere gode retningslinjer i uttalelser fra departementet. Det har blant annet blitt uttalt at dersom årsaken til oppsigelsen er at utleieren trenger husrommet til egne formål, må det sees hen til hvor sterkt behovet er. Dersom utleier har et legitimt behov for dette, skal det anses som et tungtveiende moment i utleiers favør. Motsatt vil det være i utleiers favør dersom det er en fare for at vedkommende vil bli husvill. Dersom det er grunn til å tro at dette er resultatet, bør oppsigelsen vanligvis settes til side.
Hvis man mener man har mottatt en urimelig oppsigelse, skal dette ikke aksepteres. Likevel bør leietaker se seg om etter et annet passende husrom, dersom vedkommende får beskjed om at utleier skal bruke leieobjektet til egne formål. På den måten vil man ha et sted å bo frem til tvisten er avklart.
Dersom leietaker nekter å godta oppsigelsen, kan vedkommende gå til søksmål. Det samme gjelder utleier.
Først og fremst bør leietaker klage til utleier. Hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen innen fristen som er oppgitt, er det utleier som må gå til søksmål for å avgjøre om oppsigelsen er rettmessig eller ei. En slik protest må være skriftlig, og det anbefales at man bruker Forbrukerrådets standard klagebrev.
Dersom leietaker og utleier ikke blir enige, kan saken klages til Husleietvistutvalget, hvis utleier er en profesjonell part. Hvis utleier er en privatperson kan man bare klage til Husleietvistutvalget dersom leieobjektet er i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim. I tilfeller utenom dette, hvor Husleietvistutvalget ikke har kompetanse, kan man klage til Konfliktrådet eller Forliksrådet.
Selv om reglene virker enkle å forstå, oppstår det relativt ofte konflikter. Noen avgjøres mellom partene, noen ender hos Husleietvistutvalget og noen hos domstolen, både tingrettene og lagmannsrettene. Selv om det i de fleste saker beror på en konkret helhetsvurdering, vil noen avgjørelser gjennomgås her for å gi et bilde av typiske tvister.
LB-2003-639 gjaldt en påstått urimelig oppsigelse. Utleier hadde sagt opp leiekontrakten fordi vedkommende selv ønsket å bo i leiligheten. Leietaker hadde fremleiet avtalen uten tillatelse fra utleier, som utgjorde et vesentlig mislighold, men det var ikke fremsatt krav om heving. Uavhengig av misligholdet, kunne ikke oppsigelsen anses urimelig.
Også i LE-2006-166088 var spørsmålet om oppsigelsen var urimelig. Utleier av en bolig på småbruk sa opp leiekontrakten etter et drøyt år, fordi vedkommende selv ønsket å bruke huset som bolig. Både tingretten og lagmannsretten kom til at oppsigelsen var gyldig. Partene hadde inngått kortere oppsigelsesfrist enn lovens minimum på tre måneder, men ettersom ingen av partene bestred lovligheten av dette, ble dette ikke kommentert eller lagt vekt på.
I LG-2002-2537 var spørsmålet om en oppsigelse var gyldig, når utleier sa opp leiekontrakten på grunn av vedvarende og omfattende husbråk. Det ble sendt en rekke skriftlige klager til styret, som også notifiserte leietaker. Bråket omfattet høy musikk, dunking, slåing, hyling og skriking, og ved minst ett tilfelle var det blodsøl utenfor leiligheten. Dette ble ansett som et vesentlig mislighold av avtalen, og oppsigelsen var gyldig.
HTU-2010-472 gjaldt en sak reist for Husleietvistutvalget hvor utleier krevde erstatning for økonomisk tap som følge av kontraktsbrudd fra leietakers side. Det var inngått en muntlig leiekontrakt, før leietaker ga beskjed om at han ikke ville flytte inn likevel fordi ingen kunne levere raskt nok bredbånd til den gitte adressen. Utleier fikk medhold i nesten alle kravene. Utvalget uttalte at en muntlig avtale også er bindende, og utilstrekkelig bredbånd var ikke en god nok grunn til å avslutte leieforholdet før vanlig oppsigelsestid.
Også HTU-2018-38 gjaldt gyldigheten av en oppsigelse. Utleier sa opp leiekontrakten og begrunnet oppsigelsen med behov for egen bruk. Vedkommende hadde nylig blitt eier av hele bygården, og hadde allerede en leilighet der. Leietaker hadde bodd i leiligheten siden 1982. I 2015 ble gjengs leie fastsatt ved dom, og dette var gunstig for leietakeren. Oppsigelsen ble satt til side som ugyldig, og utvalget pekte på at det var mer sannsynlig at utleier ville bo i leiligheten en liten stund, for så å leie ut på nytt til markedsleie. Nedbetaling av lån ble ansett som et vesentlig motiv for å få mer betalt.
HTU-2018-280 gjaldt, blant annet, utleiers krav på husleie ut oppsigelsestiden. Leietaker ble bare ansett pliktig å betale i to av de tre månedene i oppsigelsestiden. Utvalget uttalte at utleier har en plikt til å begrense sitt økonomiske tap, og herunder aktivt forsøke å finne en ny leietaker slik at husleietapet blir minst mulig i oppsigelsestiden. I denne saken hadde ikke utleier gjort noen ting, og leieobjektet ble ansett som et lett objekt å finne ny leietaker til. Det var derfor ikke rimelig at leietaker ble holdt ansvarlig for husleietapet i tre måneder.
Det er altså lett å se at mange forskjellige typer tvister kan oppstå, også der avtalen er velskrevet og tydelig. Tidligere praksis vil ha betydning i enhver tvist, både hos Husleietvistutvalget og hos domstolen, og bistand fra en advokat med god kunnskap på området, vil derfor være til god hjelp.
I mange tilfeller, og spesielt der utleier er en profesjonell part, vil det oppleves at det er en ubalanse i forholdet mellom leietaker og utleier. Utleier er kanskje et stort firma som utelukkende driver med utleie, mens leietaker er en student som nettopp har flyttet hjemmefra. Dersom det oppstår en tvist, vil det kunne være lurt å oppsøke en advokat for å få bistand.
Dette gjelder i flere tilfeller, men spesielt dersom man mottar en oppsigelse fra utleier som man mener ikke er riktig. Fristen til å protestere på en oppsigelse er én måned, og det er derfor lurt å oppsøke advokat så fort som mulig.
Det samme gjelder dersom man vil ut av en tidsbestemt leiekontrakt. Selv om leiekontrakten ikke uttrykkelig regulerer muligheten til å si opp avtalen, kan det være muligheter for å si den opp likevel og dermed komme seg ut av leieforholdet før tiden. Dette vil en dyktig advokat kunne bistå med.
Dersom man er utleier og ønsker å kaste ut leietaker, er det viktig å trå varsomt. Også i disse tilfellene vil det være nyttig med advokatbistand. Dette minsker sjansen for å bli saksøkt for en usaklig oppsigelse, og vil ofte føre til en ryddigere prosess.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
