Vil du vite mer om å heve boligkjøp? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva heving av boligkjøp er, når man kan heve, hva et vesentlig avtalebrudd er, forbehold, misligholdsbeføyelser, dekningssalg, og mye mer. Les våre beste råd om å heve boligkjøp, og unngå de vanligste feilene.

Hva er heving av boligkjøp?

Man kan ikke angre på et boligkjøp. Når man legger inn bud på en bolig, er man bundet av budet til fristen løper ut. Det er imidlertid andre måter å komme seg ut av et boligkjøp, dersom boligen ikke er som man forventer.

Når et boligkjøp heves settes det en strek over hele kjøpet, og begge parter - både kjøper og selger - sine forpliktelser faller bort. Kjøper får pengene tilbake og selger får disposisjonsrett over boligen igjen.

Heving er bare aktuelt dersom det foreligger en mangel som har så store konsekvenser for kjøper, at den blir ansett som vesentlig. Dette vil typisk være dersom selger ga misvisende opplysninger, boligens areal er mindre enn opplyst, det hefter en servitutt ved boligen som kjøper ikke ble opplyst om, kjøper finner skadedyr, skjulte feiler eller mangler viser seg, og så videre.

Man kan heve et boligkjøp både før overtakelse og etter. Det er imidlertid ikke vanlig å oppdage så vesentlige mangler som det som kreves, før etter overtakelse. Man har vanligvis ikke noe angrerett eller angrefrist ved boligkjøp, men ettersom heving medfører at det settes en strek over avtalen, vil det fungere som en slags angrerett.

Rettsområdet

Avhendingslova fra 1992 (avhl.) er den sentrale loven innen kjøp og salg av eiendom i Norge. Det betyr at dette er en spesiallov som gjelder boligkjøp. Dette følger av § 1-1. Fordi loven i mange tilfeller gjelder kjøp og salg mellom privatpersoner, er det mulig å fravike loven ved avtale, dersom ikke annet følger av loven, jf. § 1-2.

For heving er det §§ 4-3 og 4-13 som gjelder, for vesentlige avtalebrudd som følge av henholdsvis forsinkelser eller mangler. Hva som utgjør en mangel beror på § 3-1.

Dette rettsområdet er et godt regulert rettsområde, med klare, tydelige lovreguleringer. En av årsakene til dette er det store omfanget av boligkjøp som gjennomføres på det norske boligmarkedet, og behovet for tydelige rammer rundt dette. Det er ofte snakk om mye penger, og utgjør en viktig avgjørelse for både kjøper og selger. Det er viktig at man føler seg godt beskyttet når man tar en slik avgjørelse.

Våren 2019 ble det vedtatt flere endringer av avhl., hvor de viktigste endringene innebærer at det ikke lenger er lov med “som den er”-forbehold, boligkjøpers undersøkelsesplikt strammes inn og boligkjøper kan kreve erstatning for en mangel som overstiger 10.000 kroner.

Dersom man har kjøpt en ny bolig av en entreprenør, er det bustadoppføringslova fra 1997 (buofl.) som kommer til anvendelse. Dette er en forbrukerlov, basert på det utgangspunktet at den andre parten er næringsdrivende og dermed antatt sterkere.

Hovedmomenter

Når kan man heve et boligkjøp?

Det følger av avhl. § 4-3 første ledd at kjøperen kan heve dersom “forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot” og  § 4-13 første ledd dersom “mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot”. Med andre ord er det to vilkår som må være oppfylt: det må foreligge en mangel, og mangelen må utgjøre et vesentlig avtalebrudd.

At det må foreligge en mangel ved eiendom, betyr at eiendommens tilstand ikke er i samsvar med det som følger av avtalen, eiendommen passer ikke til det formål tilsvarende eiendom vanligvis brukes til, eller eiendommen er ikke i samsvar med offentligrettslige krav.

Eiendommen står, med andre ord, ikke i forventning til kjøperens berettigede forventninger til den. Disse forventningene baserer seg på hva som stod i boligannonsen, salgsbrosjyren, salgsprospektet og lignende, hva som ble uttalt under visninger eller forhandlinger, og selvfølgelig selve kjøpekontrakten.

Det skilles mellom innholdsmangler og opplysningsmangler. Innholdsmangler er regulert i avhl. § 3-1 og går ut på at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med “dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala”. Opplysningsmangler er, kort fortalt, manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen. Dette er regulert i §§ 3-7 og 3-8.

Manglende opplysninger foreligger hvis “kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. Uriktige opplysninger foreligger hvis “omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen”. Det samme gjelder opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring av eiendommen.

I tillegg må mangelen være vesentlig for at kjøperen skal kunne heve.

Hva er et vesentlig avtalebrudd?

Heving er en inngripende beføyelse. Selger har mest sannsynlig brukt pengene fra salget på å kjøpe ny bolig. Det å skulle betale kjøper tilbake, vil kunne bety store økonomiske utfordringer for de aller fleste. Dette er en av grunnene til at det stilles så strenge krav til heving.

Utgangspunktet er at avtaler skal holdes. Dersom det foreligger en mangel ved boligen, er det i første omgang ønskelig med mindre inngripende løsninger på problemet, som for eksempel prisavslag eller retting på selgers regning.

Både §§ 4-3 første ledd og 4-13 første ledd er i tråd med kjøpsretten for øvrig, når det stilles krav til vesentlig avtalebrudd.

Hva som utgjør et vesentlig avtalebrudd beror på en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering. Høyesterett har flere ganger uttalt at det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten og heve boligkjøpet.

Utgangspunktet i vesentlighetsvurderingen må tas i den objektive mangelen, og mangelens karakter og omfang.

Flere har tidligere tatt til ordet for en prosentlære, som baserer seg på utbedringskostnadene sammenholdt med kjøpesummen. Høyesterett har imidlertid uttalt at denne prosenten ikke er av avgjørende betydning for om vesentlighetskravet er oppfylt, men bare et hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. Det avgjørende er graden av ulempe kjøper påføres ved å utbedre mangelen. Praksis fra lagmannsretten viser likevel at heving ofte godtas der utbedringskostnadene ligger over 15-20 %.

Mangelens betydning for kjøper anses som regel som det viktigste momentet. For en lam person som er avhengig av en parkeringsplass rett utenfor døren, vil det være av stor betydning dersom en slik parkeringsplass ikke følger boligen likevel.

I tillegg vil kjøperens forventninger til eiendommen være av betydning. Kjøperens forventninger må sammenlignes med hva man forvente ut fra om boligen er ny eller gammel, om den er markedsført med høy eller lav standard, om prisen, relativt sett, er høy eller lav, og så videre.

Endelig vil det være av betydning om selger kan pålegges skyld. Hvis selger har gitt uriktige opplysninger, eller unnlatt å gi opplysninger om viktige forhold ved eiendommen, vil dette tale for heving.

Forbehold

Flere eiendommer selges med forbehold. Det mest vanlige er en såkalt “som den er”-klausul. Nesten alle boliger selges med et slikt forbehold. Dette innebærer en risikooverføring fra selger til kjøper i forhold til skjulte feil og mangler som kan vise seg først etter overtakelse.

Dette er regulert i avhl. § 3-9. Dersom det er tatt et slikt forbehold, stilles det langt høyere krav til mangelsvurderingen enn ellers. I utgangspunktet innebærer slike forbehold at terskelen for mangelsvurderingen blir den samme som for heving, selv om vurderingene er svært forskjellige.

Eiendommen har bare en mangel hvis det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen etter §§ 3-7 og 3-8, eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Stortinget vedtok imidlertid i 2019 å gjøre slike forbehold ulovlige. Hvis boligen er kjøpt før endringene trer i kraft, er et slikt forbehold fortsatt lovlig, og det er den høyere terskelen for mangelsvurderingen man må forholde seg til.

Reklamasjon

Dersom kjøper skal reklamere på et boligkjøp fordi det foreligger en påstått mangel, er det to frister man må forholde seg til: en relativ og en absolutt.

Den relative fristen går ut på at man innen rimelig tid fra man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen må gi beskjed til selger om at det foreligger en feil, at man mener selger er ansvarlig og at man ønsker å heve. Hvor lenge “innen rimelig tid” er, er relativt, men neppe mer enn to-tre måneder i noen sak. Hvis selger raskt kan begrense kostnadene ved skaden, ved å reparere, kan fristen være særlig kort. Dette gjelder spesielt ved mangler som vannlekkasje, og lignende.

Den absolutte fristen innebærer at man ikke kan klage på en mangel som oppstår mer enn fem år etter overtakelse av boligen. Årsaken til at man har en slik absolutt frist, er at selger på et tidspunkt må kunne si seg ferdig med saken.

Disse fristene innebærer at man kan miste kravet selv om man aldri fant mangelen, dersom man burde ha oppdaget den.

Andre misligholdsbeføyelser

På grunn av den inngripende og alvorlige karakteren til heving, er det ofte ønskelig at man heller benytter seg av andre misligholdsbeføyelser. Det vanligste er å pålegge selger å betale for reparasjonene, eller at kjøper får prisavslag. Dette er det også lettere å få gjennomslag for, ettersom terskelen er lavere.

I tillegg kan kjøper få erstatning. Når det er klart at et boligkjøp skal heves, blir spørsmålet hvor mye kjøper kan få tilbakeført og erstattet, samt hvilke fradrag selger kan få.

Selve virkningene av heving er regulert i avhl. § 4-4. Det fremgår klart at begge parter har krav på å få tilbake det de har ytt. Det er imidlertid flere ting som kan være en del av selve oppgjøret.

Først og fremst kan kjøper kreve avsavnsrente. 3.000.000 kroner i 2017 er ikke det samme som 3.000.000 kroner i dag, og dersom man bare skal tilbake kjøpesummen, innebærer det at man får tilbake mindre penger enn man betalte.

I tillegg kan kjøper kreve berikelsestillegg, for eksempel hvis boligen har blitt pusset opp og dette har ført til økt verdi. Dette må sees opp mot boligens markedsverdi. En oppussing som ikke tilfører eiendommen en verdi, vil derfor ikke kunne kreves erstattet.

Selger på sin side, kan kreve nyttefradrag fra kjøperen, som en følge av at kjøperen har nytt en fordel av å disponere over eiendommen. Dette er på mange måter motvekten til avsavnsrenten. I tillegg kan selgeren kreve refundert avkastning på eiendommen som kjøper har opptjent da han var eier. Dette vil typisk være leieinntekter, og lignende.

I tillegg vil tinglysingsgebyr og dokumentavgift normalt erstattes, mens finansieringskostnader normalt ikke erstattes.

Dekningssalg

Begrepet dekningssalg benyttes ikke i avhl., men det er klart at dette kan gjennomføres ved boligkjøp. Før selger kan gjennomføre et dekningssalg, må kjøpekontrakten med den opprinnelige kjøperen, heves. Ved et dekningssalg er selger forpliktet til å begrense det tapet den opprinnelige kjøperen ble påført.

Ved et dekningssalg vil kjøperen bli erstatningsansvarlig for prisdifferansen mellom det opprinnelige salget og dekningssalget. Hvis selger gjennomfører et dekningssalg etter kjøpers heving, vil dekningssalget hjelpe selger å dekke kravet overfor kjøperen.

Advokathjelp

Dersom man oppdager en potensiell mangel ved boligen sin, og ønsker å heve, vil det ofte være nødvendig med bistand fra en advokat. Motparten vil alltid motsette seg hevingserklæringen, og for å få gjennomført en heving, må det fremmes et velbegrunnet krav som er godt dokumentert. Alt dette er noe en advokat kan hjelpe deg med.

I tillegg er det flere frister som må overholdes, og det kan være vanskelig å forstå når fristene løper og når de utløper. En advokat med god erfaring på området har god oversikt over reglene, og vil kunne holde oversikt over dette for deg.

På grunn av reklamasjonsfristene, og at det ofte haster med å utbedre manglene, er det lurt å være rask, og kontakte en advokat så fort man oppdager den potensielle mangelen.

Gode råd

• Dokumenter manglene godt. Ta bilder, videoer og innhent sakkyndige vurderinger.
• Kontakt selger og forklar saken godt. I enkelte tilfeller kan man komme frem til en enighet, uten å måtte ta saken videre og involvere advokater og lignende.
• Dersom det ikke fører noen vei å snakke med selger, bør du kontakte advokat så fort som mulig. Tiden løper fort i boligtvister, og det er mange eksempler på saker hvor kjøper har mistet sitt krav, som følge av å ikke ha agert raskt nok.

Få tilbud fra advokater

Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.

Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.

En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.

I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.

Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no  det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.

Hvorfor bruke Advokatsmart?

- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat

- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted

- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat

- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser

- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende

Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.