advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om utkastelse av leietaker? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva en utkastelse av en leietaker er, når man kan kaste ut leietaker, utkastelsesprosessen, depositumskonto, og mye mer. Les våre beste råd om utkastelse av leietaker og unngå de vanligste feilene.
Det finnes tidsbegrensede og tidsubegrensede leiekontrakter. Tidsbegrensede leiekontrakter er leiekontrakter med en sluttdato, mens tidsubegrensede leiekontrakter er leiekontrakter som løper til de sies opp. Tidsbegrensede leiekontrakter kan som regel ikke sies opp.
I enkelte tilfeller vil det likevel bli nødvendig å kaste ut leietaker før den tidsbegrensede leiekontrakten utløper, fordi leietaker har misligholdt leiekontrakten. Den vanligste årsaken til at utleier ønsker å kaste ut leietaker, er at leietakeren ikke har oppfylt leieavtalen ved å ikke betale husleien. Dette utgjør et vesentlig mislighold, og er grunnlag for å foreta utkastelse av leietakeren.
Den juridiske betegnelsen på utkastelse er fravikelse, nettopp fordi man fraviker leiekontrakten.
Dersom man får kastet ut leietakeren, fører namsmannen retten til å disponere over boligen, tilbake til utleier. Dette er et viktig virkemiddel for utleier, som gir vedkommende mulighet til å kaste ut leietakeren selv om leiekontrakten ikke kan sies opp.
På grunn av at utkastelse er et så sterkt virkemiddel som i veldig stor grad påvirker leietaker, kreves det at utleier har tvangsgrunnlag for å kunne kaste ut en leietaker. Dette kan enten være en fravikelsesklausul i leiekontrakten, som gir utleier rett til å kaste ut leietaker ved vesentlig mislighold av avtalen, eller tvangsfullbyrdelsesloven eller annen spesiallov.
Ved utkastelse av leietaker, kan man ha grunnlag i enten avtale eller lov, eller begge deler. Dersom utleiers tvangsgrunnlag er leiekontrakten utleier og leietaker inngikk da leieforholdet startet, gjelder de vanlige avtalerettslige prinsipper og regler. Det betyr at utgangspunktet alltid er at avtaler skal holdes, men ved vesentlig mislighold kan dette utgangspunktet fravikes.
Avtaleloven fra 1918 inneholder enkelte retningsgivende bestemmelser, men på avtalerettens område er det aller meste ulovfestet. Det betyr at reglene og prinsippene ikke følger av lov, men er skapt av domstolen.
Dersom grunnlaget for utkastelsen er lov, er det tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 (tvangsl.) som er den mest sentrale loven. Det følger av § 1-1 at loven gjelder “tvangsfullbyrdelse av både privatrettslige og offentligrettslige krav”, som vil si at loven dekker et ganske stort område, hvorav utkastelse av leietaker er ett av dem.
At leiekontrakten inneholder en fravikelsesklausul betyr at det er en bestemmelse i leiekontrakten om at utleier har rett til å kaste ut leietakeren. Det er opp til utleier å sørge for at leiekontrakten inneholder en slik klausul, samt spesifisere hvilke tilfeller som gir grunnlag for utkastelse. I så tilfelle vil denne bestemmelsen utgjøre slikt nødvendig tvangsgrunnlag som utleier trenger.
Klausulen må beskrive hvilke tilfeller som gir grunnlag for utkastelse, som som regel vil være der leietaker ikke oppfyller sine forpliktelser etter leiekontrakten. En slik spesifisering vil gjøre det enklere å kaste ut en leietaker som, for eksempel, ikke betaler husleie eller foretar endringer av leieobjektet uten tillatelse.
I de tilfeller der leiekontrakten ikke inneholder noen fravikelsesklausul, eller man har en leietaker uten kontrakt, er det tvangsfullbyrdelsesloven som utgjør tvangsgrunnlaget. Det følger av § 4-1 i loven at de alminnelige tvangsgrunnlagene, blant annet, er dom, rettsforlik eller annen avgjørelse.
For at utleier skal få slikt tvangsgrunnlag må leietaker som oftest finnes skyldig i det som kalles et “vesentlig mislighold”. Det finnes ingen klar definisjon på hva som utgjør et vesentlig mislighold, men det kreves som regel noe mer enn en enkeltstående hendelse. Det holder, for eksempel, ikke at leietaker er for sen med betalingen én gang, men det må skje flere ganger over flere måneder.
Det finnes også andre typer mislighold enn at leietaker ikke betaler leie, blant annet ulovlige endringer av leieobjektet, skader på og manglende vedlikehold av leieobjektet, eller at leietaker ikke overholder ordensreglene. Små overtredelser, som husbråk, kan det være vanskelig å vinne frem med, men hvis det skjer ofte og utleier har klaget og gjort leietaker oppmerksom på at dette er uønsket, kan det utgjøre et vesentlig mislighold.
De fleste utleiere krever at leietaker betaler et depositum til en depositumskonto, som regel tre ganger månedsleie. Meningen med depositumet er at det skal dekke skyldig husleie pluss renter og omkostninger, reparasjoner for skader, og lignende, og fungere som en slags sikkerhet. Dersom man ikke har en depositumskonto, kan det bli vanskeligere for utleier å få dekket sine krav. Hvis leieforholdet avsluttes uten at utleier har noe krav mot leietaker, får leietaker tilbake disse pengene.
De kostnadene som påløper under en utkastelsesprosess er det utleier som må betale. Disse kostnadene kan imidlertid senere legges til i kravet mot leietaker.
Dersom leietaker er uenig i utkastelsen utleier har iverksatt, kan vedkommende klage. I de tilfeller der utleier er en profesjonell utleier, kan saken klages inn til Husleietvistutvalget. Der utleier er en privatperson og leieobjektet er i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim, kan også saken klages inn til Husleietvistutvalget. I alle andre tilfeller kan saken klages inn til konfliktrådet eller forliksrådet.
Uansett hvilket grunnlag utleier har for å kaste ut leietaker, avtale eller lov, følger det av tvangsl. § 4-18 at leietaker må få skriftlig varsel. I varselet må utleier informere leietaker om at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke oppfylles.
Hvis utleier vil kaste ut leietaker fordi leietaker ikke har betalt husleien, må husleien betales innen 14 dager for å unngå at utleier begjærer utkastelse. Hvis leietaker gjør opp for seg, har ikke utleier lenger grunnlag for å kaste ut leietaker.
Dersom man er usikker på om utkastelsesvarselet man har tenkt å skrive oppfyller de formelle kravene som stilles, kan man benytte seg av et av skjemaene Politiet har utarbeidet. De finner du her.
Det er ikke noe krav om at utleier sender leietaker advarsel før det sendes varsel om utkastelse, men det anbefales. I mange tilfeller vil leietaker rette seg etter utleiers krav etter kun en advarsel, og i så tilfelle vil det ikke bli nødvendig med utkastelse. Det kan til og med hende leietaker ikke var klar over at oppførselen var uønsket, og en god dialog vil sørge for at det ikke gjennomføres unødvendige utkastelser.
Hvis det derimot går så langt at det er tale om utkastelse av leietaker, må namsmannen gjøre dette. Bare namsmannen kan gjennomføre en utkastelse; utleier kan på ingen måte kaste ut leietakeren på egenhånd.
Hvis ikke leietaker gjør opp for seg, eller flytter ut, innen 14 dager, kan utleier levere begjæring om utkastelse til namsmannen. Det samme gjelder hvis utleier på lovlig vis har sagt opp leietaker, men leietaker ikke flytter ut. Du kan lese mer om oppsigelse av leiekontrakten her.
Når namsmannen mottar en begjæring om utkastelse, vurderes begjæringen før det sendes et brev til leietakeren og informerer om at begjæringen er mottatt. Leietaker kan innen to uker komme med et motsvar til begjæringen. Dersom fristene for å rette opp forholdene eller komme med motsvar utløper, kan namsmannen iverksette utkastelse. Leietaker og utleier får da en dato som leietaker må flytte ut innen. Hvis leietaker flytter ut frivillig skifter namsmannen lås på døren, hvis ikke sørger namsmannen for at leietakeren fjerner seg på annet vis.
Utkastelsen er først gjennomført når leietakerens eiendeler er fjernet fra leieobjektet. Det betyr at hvis leietakeren gjør opp for seg før eiendelene er fjernet, kan ikke utleier lenger kaste ut leietakeren.
Dersom man har en vanskelig leietaker, vil det ofte lønne seg å kontakte advokat for å få vurdert mulighetene til å kaste ut vedkommende. En advokat vil kunne hjelpe til med å vurdere om feilene er nok til å begjære utkastelse, hvordan man går frem, utforming av varselet og lignende.
Leietaker er sterkt beskyttet, spesielt dersom utleier er en profesjonell utleier, og det er derfor viktig å trå rett. En urettmessig utkastelse vil kunne gjøre utleier erstatningsansvarlig.
Dersom man har mottatt varsel om utkastelse som man mener ikke er riktig, bør en advokat vurdere saken. En advokat kan i første omgang hjelpe til med å skrive et motsvar, og passe på at utleier gjør alt riktig.
Det kan være vanskelig å vite hva man har krav på, og hvilke plikter man har. En advokat med husleierett som sitt spesialområde har god oversikt over alle frister og steg i en utkastelsesprosess, og vil være en trygghet for mange leietakere.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
