Vil du vite mer om tomtegrenser? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva tomtegrenser er, hvordan man finner tomtegrensene og eventuelt endrer dem, hvordan man går frem ved fradeling av tomt, kort om hevds betydning, og mye mer. Les våre beste råd om tomtegrenser og unngå de vanligste feilene.

Hva er tomtegrenser?

Tomtegrenser, eller eiendomsgrenser som det også kalles, er grensene for eiendommen eller tomten. Det følger egentlig ganske klart av ordet “tomtegrense”. Disse grensene viser hvor mye land man eier, og hvor råderetten slutter. Råderetten gjelder som hovedregel bare på ens egen tomt, og angir hvilket område man kan utnytte som man selv ønsker.

I tillegg har tomtegrenser betydning for rettsforholdet til naboer; naboer kan ikke gjøre som de vil utenfor sin tomt, som da er over på ens egen tomt. Overfor offentlige myndigheter, og hva de kan foreta seg og ikke, er også tomtegrenser av betydning.

Tomtegrensene kan, av flere forskjellige årsaker, være feil. I så tilfelle kan kommunen justere og oppdatere grensene. Hvordan dette gjøres gjennomgås nedenfor.

Matrikkelen er navnet på Norges offisielle register over fast eiendom, herunder bygninger, boliger og adresser. Dette ligger til grunn for tjenester hvor man kan se eiendomsinformasjon. På “Norgeskart” eller seeiendom.no kan man se grensene for en eiendom. Dette er ikke nødvendigvis helt riktige kart, men gir en pekepinn. I kartet finnes det tette eller stiplede linjer. De stiplede linjene er ikke grenser, men såkalte hjelpelinjer. Dette er grenser man ikke har opplysninger om, som vei, vann, sjø og vassdrag.

Eldre grenser utenfor by og tettsted fra før rundt 1980 har varierende nøyaktighet. Disse er som regel ikke innmålt og koordinatfestet, slik det har blitt gjort i by og tettsted etter 1965. Slike grenser er innmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet, og kan derfor legges til grunn som relativt korrekte. Årsaken til at de eldre grensene ofte er mer unøyaktige er at grensemerking før handlet mer om skattlegging enn å fastsette nøyaktige grenser.

Den vanligste måten å markere en tomtegrense, og hovedregelen i norsk rett, er ved bruk av grensemerke i aluminium. Dette sees som en stang med en runding på topp, som står i hvert hjørne av tomta.

Det finnes fem forskjellige matrikkelenhetstyper; grunneiendommer, som er såkalte vanlige eiendommer på jordoverflaten, festetomter, eierseksjoner, anleggseiendommer og jordsameier.

Rettsområdet

Det er ingen lov som bestemmer hvor tomtegrensa går. Dette må man finne svar på i kart og andre lignende dokumenter, samt oppførte grensemerker.

De lovene som finnes på området, regulerer i stor grad hvordan tomtegrenser skal måles opp og tinglyses. De to mest sentrale av disse lovene er tinglysingsloven og matrikkelloven.

Tinglysingsloven er fra 1935. Formålet med loven er å sikre at avtaler inngått mellom parter om rettigheter og forpliktelser vedrørende fast eiendom, også skal være beskyttet mot inngripen fra andre utenforstående som ikke er del i avtalen. Loven er gammel og gjelder et vanskelig rettsområde, og det kan være vanskelig å forstå hvordan reglene fungerer i praksis. Derfor vil det ofte være lurt å kontakte en advokat dersom man har spørsmål vedrørende tinglysing.

Matrikkellova er en vesentlig nyere lov, fra 2005. Formålet med denne loven er å sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger, ved at dette samles i et felles register, som vi kaller matrikkelen. På denne måten vil all nødvendig informasjon være samlet ett sted, og det vil bli enklere for hvermann å orientere seg og holde seg oppdatert.

I 2011 kom seeiendom.no. Formålet med denne tjenesten er at det skal bli enklere for den enkelte personen å finne opplysninger om eiendommen, samt bidra til bedre oppmerking og riktighet i allerede registrerte oppmålinger.

I april 2017 gikk vi i tillegg over til elektronisk tinglysing. Det innebærer at all tinglysing kan gjøres elektronisk i en helautomatisert prosess. Alle dokumenter som oppfyller kravene til tinglysing registreres da automatisk, noe som gir bedre og mer nøyaktige prioritetstidspunkt.

Dersom man er uenig med naboen eller noen andre om hvor tomtegrensa går, kan man reise sak for å få spørsmålet avgjort. Man kan da enten ta saken til forliksrådet, de ordinære domstolene eller jordskifteretten. De ordinære domstolene er tingrettene, lagmannsrettene og Høyesterett.

Jordskifteretten er en særdomstol for alle som har eiendom eller varig bruksrett i Norge. Her behandles saker som gjelder rettigheter og bruk av fast eiendom, og dommerne kan blant annet hjelpe til med å fastsette hvor tomtegrensa går. Det må ikke være en konflikt for å reise sak for jordskifteretten; man kan være enige om at man ikke klarer å bli uenige. Hver part gir sitt syn på saken, før jordskifteretten faller ned på det mest sannsynlige resultatet. Dette kan bli en relativt rimelig prosess, ettersom mange klarer seg uten advokat.

Hovedmomenter

Eiendommens areal

Eiendommens, eller tomtens, areal beregnes på grunnlag av de registrerte grensene. Hvor presist areal man kan måle opp beror på hvor presise de registrerte grensene er. Dersom arealet må beregnes på grunnlag av hjelpelinjer, vil det oppgitte arealet bli upresist. I slike tilfeller vil det fremgå av arealmerknadene.

Hvordan finne tomtegrensen?

Dersom man er usikker på hvor tomta stopper og naboens tomt starter, bør man finne og sjekke tomtegrensene. Den enkleste måten er å søke opp eiendommen på et kart og så se i terrenget etter grensemerker. Hvis man ikke finner noen grensemerker, kan man be kommunen om å foreta en oppmålingsforretning. Mer om dette nedenfor.

Mange tror feilaktig at gjerder og steiner gir uttrykk for tomtegrensene, men dette stemmer sjeldent. Gjerder og steiner er som regel plassert der det er mest praktisk, ikke der grensene går. Derfor er det best å se etter tradisjonelle grensemerker.

Dersom grensemerkene ikke stemmer overens med kartet eller annet skriftlig materiale, er det merkene i terrenget som, som en hovedregel, er avgjørende. Årsaken til det er at nedskriving og opptegning som regel skjer etter den fysiske oppmerkingen.

Noen naboer justerer grensene på to nabotomter uten å gi beskjed til kommunen, de bare innretter seg deretter og setter hekken en meter lenger øst enn før grensene ble justert. Dette vil kunne skape problemer for nye eiere.

Hva kan man gjøre hvis tomtegrensen er feil?

Hvis man mener, mistenker eller vet at tomtegrensen er feil, må man kontakte kommunen eiendommen ligger i. Kommunen er den lokale matrikkelmyndigheten og har ansvaret for å veilede eierne, samt utføre oppmåling av eiendommen. Det kommer da en landmåler fra kommunen og måler opp, merker og fastsetter tomtegrensene. Noen kommuner har avtaler med private firmaer, men det er kommunen selv som er ansvarlig.

Det første man bør gjøre dersom man er usikker på tomtegrensene, er å skaffe dokumentasjon for hva man mener er riktig grenser. Dette kan være kart, private avtaler, jordskiftesaker, skylddelingsforretninger, eller lignende. Hvis dokumentene man ønsker er tinglyste dokumenter, kan man bestille kopi fra Kartverket eller Statsarkivene.

Dersom man er enig med naboen om at grensene er feil, kan man oversende den nødvendige dokumentasjonen til kommunen og kreve at de retter opplysningene. Dette er en relativt enkel sak.

Like enkelt er det ikke dersom man er uenig med naboen. I så tilfelle må saken bringes inn for forliksrådet, de ordinære domstolene eller jordskifteretten. Den valgte myndigheten vil da vurdere saken, og resultatet kan registreres i matrikkelen.

Endring av tomtegrensene

Dersom to naboer er enige om å endre tomtegrensene, for eksempel flytte grensa 4 meter lenger øst, kan man ta kontakt med kommunen og be om en grensejustering. Slik justering skal ikke tinglyses.

Hvis det er større arealer som skal overføres, for eksempel at grensa skal flyttes 50 meter lenger øst, er det tale om en arealoverføring. Reglene for gjennomføring av areal følger av matrikkelloven fra 2005 § 15. Kommunen gir nærmere informasjon om hvordan dette gjennomføres, og hva det koster.

Arealoverføring må tinglyses. Man må da sende melding til tinglysing, sammen med erklæring om arealoverføring, konsesjonsvedtak og frafallelse av heftelser, samt betale dokumentavgift.

Hvis grensejusteringen eller arealoverføringen er så stor at, for eksempel, avkjørsler må flyttes, må kommunen gi tillatelse. Dette er av hensyn til trafikksikkerheten. Uansett bør kommunen varsles om alle endringer.

Fradeling av eiendom

Ved fradeling av en eiendom blir en ny eiendom til. Man skiller da ut en del av en allerede eksisterende tomt, som blir til en eller flere nye eiendommer. Et alternativ til fradeling av eiendom, er seksjonering. Dette innebærer å dele eiendommen inn i flere eierseksjoner som eies sammen av et eierseksjonssameie. Dette vil i de fleste tilfeller være enklere enn fradeling av eiendom hvor man må oppfylle flere krav. Dersom man ønsker å fradele eiendommen sin, må man kontakte kommunen for å foreta en matrikulering.

Når en matrikulering gjennomføres måler kommunen opp arealet og gir det et nytt gårds- og bruksnummer. Deretter sendes det en melding til tinglysing, og eiendommen får nytt grunnboksblad.

Tinglyste eierforhold forblir uendret ved fradeling av eiendom. Den eller de som eier den opprinnelige tomta, blir også eier av den nye. Det er bare disse opprinnelige eierne som kan endre grunnbokshjemmelen. Det vanlige er å gjøre dette ved et nytt skjøte eller festekontrakt til nye eiere.

Et unntak fra dette utgangspunktet følger av tinglysingsloven fra 1938 § 38 b. Dersom stat, statsforetak, fylkeskommune eller kommune erverver en enhet til veg- eller jernbaneformål, kan de selv erklærer seg som eier og få myndighet til grunnbokshjemmelen.

Når man oppretter en anleggseiendom må hevdet eier søke om grunnbokshjemmel etter tingl. § 38 c. Denne prosessen følger de samme vilkårene som etter § 38 a, men man behøver ikke sannsynliggjøre hvem som har vært eier de siste 20 årene.

Ved en fradeling av eiendommen kopieres rettigheter og heftelser over. Dersom man ønsker at den nye tomten skal være fri for heftelser, må man begjære sletting. Som hovedregel er det rettighetshaver som må begjære sletting. Men iblant kan rettighetshaveren være vanskelig å finne. I så tilfelle kan registerfører slette hvis vilkårene er oppfylt. Dersom det er åpenbart at en heftelse ikke skal gjelde for den nye enheten, behøver man bare å dokumentere overfor tinglysingsmyndigheten at den ikke skal det.

Sletting av pant eller delvis slettelse av heftelser

Pantedokumenter som hefter på eiendommen, bør frafalles slik at tinglyste pantedokumenter ikke skal hefte ved den nyutskilte eiendommen. I slike tilfeller bør originaldokumentet sendes i posten til tinglysingsmyndigheten, sammen med et slettekrav signert av panthaver.

Den enkleste måten å få et pantedokument slettet, er dersom panthaveren ber om det og sender inn det originale pantedokumentet til Kartverket. Dette er ikke nødvendig, men det kan likevel være lurt. Det eneste nødvendige er å sende inn en løs erklæring om at dokumentet skal slettes, inkludert dokumentnummer og tinglysningsår. De som har avtale om elektronisk tinglysing, kan også slette pantedokumenter elektronisk.

I tillegg kan man velge at andre heftelser bare delvis slettes. Det vil si at de slettes på den nyutskilte tomten, men består på hovedbruket. Dersom man sender et slikt krav må man tydelig angi gårds- og bruksnummer på eiendommen, både eiendommen heftelsen skal slettes fra og eiendommen den skal bestå på.

Hevd

Når det gjelder tomtegrenser, er det viktig å være klar over reglene for hevd. Hevd innebærer at noen andre kan få eiendoms- eller bruksrett til fast eiendom som tilhører noen andre, dersom de i god tro har brukt det som sin egen i 20 eller 50 år. Hvor mange år som kreves, beror på typen hevd.

Dette kan bedre illustreres med følgende eksempel. Anna eier eiendom A og Berit eier eiendom B. I 65 år har Berit, og hennes familie, parkert sin bil på en parkeringsplass de trodde var på deres tomt. Når Annas arvinger overtar hytta på eiendom A, finner de ut at Berits familie sin parkeringsplass, egentlig er på deres tomt. I et slikt tilfelle har Berit og hennes familie brukt parkeringsplassen på Annas familie sin tomt så lenge at eiendommen nå er blitt Berit og hennes familie sin.

Dersom du ønsker det, kan du lese mer om hevd.

Tolkning

Uklarhet rundt hvor tomtegrensene går og hvordan det skal måles opp, kan føre til mange forskjellige problemer. Her vil et lite knippe avgjørelser fra Høyesterett gjennomgås kort, for å belyse nettopp dette.

Rt. 1961 s. 1237 gjaldt en husmannsplass som ble fraskilt som bruksnummer 7 og solgt ved en kjøpekontrakt som ikke ble tinglyst. Noen år seinere ble et skogstykke fraskilt og solgt som bruksnummer 13. Eieren av bnr. 13 satt mange år seinere opp et gjerde for å hindre at sauene fra bnr. 7 beitet i hans skog. Dette var innenfor eieren av bnr. 13 sin rett, og krenket ikke eieren av bnr. 7.

I Rt. 1963 s. 257 var spørsmålet hvem “Kvålsdalen” tilhørte. Kvålsdalen var et høytliggende stølsområde, og tvisten stod mellom eierne av Sauegårdene og eierne av Kvålegårdene. Høyesterett fastslo at stølsområdet tilhørte sistnevnte, og baserte sin avgjørelse på gamle dokumenter og rettsavgjørelser, og den senere rådighetsutøvelsen. Denne dommen viser hvor mye som kan spille en rolle når grenser skal fastsettes.

Rt. 2000 s. 604 er et eksempel på at hagegjerder ikke alltid viser hvor grensa går. Selve saken gjaldt hevd, men det interessante her er at et område som lå innenfor hagegjerdet, egentlig var utenfor eierens tomtegrense. Hagegjerdet var altså plassert lenger inn på naboens tomt, enn selve grensa.

Også i havet går det grenser. I Rt. 2011 s. 556 var spørsmålet hvor langt eiendomsretten til sjøgrunn strakk seg. Det spesielle i denne saken var at det ble brådypt inne ved land, hovedregelen i norsk rett er nemlig at de som eier en eiendom ved strandlinjen har eiendomsrett ut til marbakken eller to meters dybde ved middels lav vannstand. Selve resultatet og uttalelsene i dommen er ikke så interessante for temaet om tomtegrenser, men det er interessant å se at det ikke bare er grenser på land det kan være usikkerhet rundt. I havet er det desto større grad av usikkerhet, ettersom grensene er mer flytende.

Å “ta for seg” utenfor sine egne tomtegrenser kan få alvorlige følger. Rt. 2015 s. 498 gjaldt en dugnad i et hytteområde, hvor det ble ulovlig felt 80 trær på tomtene til to festere som ikke var tilstede. Disse krevde så erstatning. De to mest ledende og sentrale deltakerne hadde ikke skaffet seg forsvarlig kunnskap om grensene, og ble derfor ansett å ha opptrådt uaktsomt. De ble derfor erstatningsansvarlige.

LH-2011-62673 er en lang og delvis komplisert avgjørelse fra Hålogaland lagmannsrett, som gjaldt tre tvister om eiendomsgrenser mellom flere parter. I alle sakene ble det sett på fysiske grensemerker, samt tilgjengelige dokumenter. Også her ser man at måten det fastsettes tomtegrenser, er rimelig omfattende.

Disse avgjørelsene er, som sagt, bare et lite utvalg av alle som finnes, og det er utelukkende fokusert på avgjørelser fra Høyesterett. Å ha kunnskap til både avgjørelser som kan styrke saken, samt avgjørelser som kan svekke saken, vil være en fordel før man reiser sak for domstolene. Det vil derfor kunne være lurt kontakte en advokat med slik ekspertise.

Advokathjelp

Mye av de rettsforholdene som har med fast eiendom og rettigheter knyttet til disse å gjøre, er kompliserte. Dette gjelder også oppmåling og tinglysing av tomtegrenser. Det kan være vanskelig å forstå reglene, spesielt fordi mange av prinsippene er veldig gamle og utviklet i rettspraksis. Dette kommer selvfølgelig i tillegg til at tinglysingsloven selv er fra 1935.

Dette er en av mange grunner til at det finnes advokater som nesten utelukkende jobber med eiendom. Disse advokatene er eksperter på rettsområdet, nettopp fordi mange andre synes det er veldig vanskelig. Dette rettsområdet krever en viss spesialisering, i større grad enn mange andre rettsområder.

Dersom man eier en eiendom hvor man mistenker, tror eller vet at grensene er feil, kan det derfor lønne seg å ta kontakt med en advokat. En dyktig advokat vil kunne bistå med hva man har krav på, hvordan man skal gå frem og ting som kan være viktig å huske på. I tillegg vil advokater med fast eiendom og tomtegrenser som sitt fagområde, ha god oversikt over rettspraksis. Dette vil kunne ha mye å si for resultatet domstolen kommer til.

Gode råd

• Dersom du er usikker på hvor tomtegrensene går, ta deg en tur ut på tomta. Let etter grensemerker, eller andre ting som åpenbart viser hvor grensa går.
• Snakk med naboen din. Det kan hende naboen allerede har fått foretatt en oppmålingsforretning, og kan fortelle deg hvor grensene går.
• Snakk med tidligere eier av både egen og naboens eiendom, spesielt dersom naboen ikke vet noe mer enn deg selv.
• Undersøk kart og lignende hos Statens kartverk. Spesielt ved nye eiendommer vil disse være temmelig nøyaktige.
• Få kopi av tinglyste dokumenter som kan gi opplysninger om tomtegrensene.
• Oppsøk en advokat. En advokat vil kunne bistå med å kontakte den rette myndigheten, samt anskaffe alle de nødvendige dokumentene.

Få tilbud fra advokater

Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.

Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.

En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.

I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.

Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no  det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.

Hvorfor bruke Advokatsmart?

- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat

- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted

- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat

- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser

- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende

Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.