advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om forskudd på arv av eiendom? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite tinglysning av eiendomsoverføring, forholdet til pliktdelsarv og minstearv, hvilke skattemessige konsekvenser det kan få, og mye mer. Les våre beste råd om forskudd på arv av eiendom og unngå de vanligste feilene.
Enhver har i levende livet full rett til å gi bort gaver, herunder fast eiendom, til hvem man måtte ønske. Det mest praktiske er at foreldre gir forskuddsarv til barn for å hjelpe dem økonomisk eller for å sørge for at fordelingen av formuesgodene blir slik de ønsker.
Forskjellen mellom gaver og forskuddsarv er at gaver gis der og da og at de ikke skal hensyntas ved et senere arveoppgjør. Forskuddsarv skal, naturlig nok, nettopp trekkes fra når arven senere skal fordeles. Hovedregelen er at forskudd på arv skal avkortes ved et senere arveoppgjør. Les mer om forskuddsarv her.
Hvis man ønsker å gi en arving forskudd på arv i form av fast eiendom, er det en rekke ting man må tenke på.
Det er arveloven som regulerer forskudd på arv. Loven bestemmer at dersom det gis en betydelig gave til en livsarving uten at de andre livsarvingene har mottatt tilsvarende verdier, skal dette avkortes i mottakers arv, gitt at dette var arvelaters ønske. Arveloven gir utfyllende regler på arverettens område, men kan være noe uoversiktlig og vanskelig å forstå.
Det kommer ny arvelov 1. januar 2021, men endringene den medførte, vil ikke få tilbakevirkende kraft på forskuddsarv gitt forut for dette tidspunktet.
Utover denne generelle adgangen til å gi forskudd på arv er det viktige begrensninger i arveloven og i ekteskapsloven som man må vite om. Lovene bestemmer at ektefeller og livsarvinger har krav på deler av avdødes formue, og dette kan ikke omgås ved å gi andre arvinger forskuddsarv. Disse reglene gås nærmere gjennom i artikkelen om forskuddsarv.
Det er ingen egen bestemmelse som regulerer forskudd på arv av fast eiendom. De samme begrensningene gjelder her som for forskuddsarv generelt. Spesielt for fast eiendom er at reglene om tinglysning i tinglysningsloven kommer til anvendelse. Om du ønsker å lære mer om arv i forbindelse med landbrukseiendom, kan du lese vår artikkel om odelsrett.
Selve overføringen av eiendommen gjøres direkte mellom partene, men det er hensiktsmessig og anbefalt å gjøre dette skriftlig.
Forskuddarv er som nevnt noe annet enn en gave, men den eneste måten å skille mellom disse to formene for verdioverføring er hva giver kaller den. For å forhindre senere misforståelser og tvister mellom arvingene er det viktig at det dokumenteres at en overføring av fast eiendom er ment som forskuddsarv, og ikke som en gave. Dette kan gjøres enten i et testament eller i en egen erklæring som viser dette. En muntlig avtale mellom en far og en sønn om at overføringen av familiehytten på Hvaler er ment som forskudd på arven hans er ikke å anbefale, selv om det rent juridisk sett er greit med muntlige avtaler.
Det finnes ingen fast beløpsgrense for hvor mye enhver kan gi i forskudd på arv. Enhver står i utgangspunktet fritt til å gi så eller så lite som man ønsker i forskuddsarv, inkludert fast eiendom. Dette er imidlertid ikke mer enn et utgangspunkt. Reglene om ektefellers og samboers minstearv og livsarvingers pliktdelsarv må overholdes ved forskuddsarv akkurat som ved ordinært skifte, og begrenser dermed hvor stor del av det man etterlater seg man kan rå over og gi som forskudd. Dersom man ved fordelingen av arven ser at en arving har fått mer enn den har krav på og at dette har gått utover de øvrige arvingenes rett, vil det overskytende måtte tilbakebetales til boet.
Ektefeller og samboer med felles barn har rett på minstearv etter avdøde, minimum 4G eller 6G. Se vår artikkel om ektefellers arverett. Denne arven går foran livsarvingenes pliktdelsarv dersom boet ikke er stort nok til å dekke begge deler. Ektefeller og samboere med krav på minstearv har alltid krav på minstearven. Hvis avdøde har gitt så mye i forskudd at denne ikke dekkes, vil forskuddet måtte føres tilbake til boet.
Pliktdelsarven er navnet på den del av arven avdødes livsarvinger har krav på etter loven. Regelen om pliktdelsarv går ut på at 2/3 av formuen til arvelater skal gå til livsarvingene. Etter någjeldende arvelov kan dette begrenses til 15 G per gren, som tilsvarer cirka 1,5 millioner kroner.
Før du gir fast eiendom som forskuddsarv, er det viktig at du er sikker på at eiendommens verdi ikke er så stor i forhold til boet at den spiser av minstearv eller pliktdelsarv. Hvor mye som kan gis som forskuddsarv avhenger av den konkrete situasjonen, herunder arvelaters formue, om man er gift, har barn eller andre livsarvinger.
Eksempel 1: A er ugift med to barn og har en formue på 5 millioner inkludert en hytte verdt 4 millioner. A ønsker å etterlate hytten til sønnen K. Ettersom pliktdelsarven kan begrenses til 15 G, kan A overføre hytten til K som forskuddsarv uten å bryte med arvelovens regler. Enhver står fritt til å fordele arven til fordel for ett eller flere barn så lenge de øvrige får det de har krav på. A kan enten skrive et eget dokument der han erklærer overføringen av hytten til K som forskuddsarv, eller ta dette inn i et eventuelt testament hvor det kommer frem at det har vært hans mening å forfordele til fordel for K.
Eksempel 2: A er gift B med ett felles barn. A har en formue på 6 millioner kroner, inkludert en leilighet verdt 5 millioner, som han ønsker å gi til datteren I som forskudd på arv. Ettersom B har krav på ¼ av arven etter B, som i dette enkle eksempelet utgjør 1,5 millioner, vil dette forskuddet på arv være i strid med arvelovens regler om ektefellers minstearv, og kan derfor kjennes ugyldig.
Selv om det ikke er et krav, burde overføring av eiendom alltid tinglyses på eiendommens blad i grunnboken.
Dette gjøres ved å fylle ut et skjøte og sende dette til Statens Kartverk for tinglysning, se kartverkets hjemmesider. Skjøte er et dokument som brukes til å overføre fast eiendom fra gammel til ny eier. Ny eier får da grunnbokshjemmel til eiendommen. Når skjøtet tinglyses får ny eier rettsvern for eiendomsretten, og er med dette beskyttet mot det som kalles konkurrerende rettserverv, for eksempel at en annen hevder å være eier av samme eiendom. Ved å tinglyse eiendomsretten er man også beskyttet mot at tidligere eiers konkursbo og andre utleggstakere tar beslag i eiendommen.
Skjøtet må signeres av den/de som har grunnbokshjemmel til eiendommen. Underskriften til eieren skal bevitnes.
Å tinglyse et skjøte koster i dag 585 kroner i tinglysningsgebyr. Det påbeløper i tillegg en dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi.
Hvis man som forelder overfører en eiendom til et barn mens man fortsatt lever regnes overføringen alltid som gave, selv om det er ment som forskuddsarv. Mottaker må da betale full dokumentavgift på overføringen. Ved «ordinær» arv, altså etter arvelaters død, er det fritak på dokumentavgift. Dette gjelder imidlertid kun for den enkelte arvings ideelle arveandel. Har man for eksempel to barn får begge barna fritak for sin rettmessige halvpart i den aktuelle eiendommen. Ønsker derimot det ene barnet å overta eiendommen alene må den betale dokumentavgift for den andre arvingens halvpart.
Skjøtet finner du på kartverkets hjemmesider. Dersom en eiendom gis som forskuddsarv må det i skjøtet krysses av for «gave» i punkt 2., og oppgis kroner 0 som kjøpesum. I punkt 3 må det oppgis full markedsverdi på eiendommen. Dette er grunnlaget for beregningen av dokumentavgiften.
Hvis du er usikker på hvordan tinglysing av eiendom foregår har kartverket en sjekkliste for tinglysning som kan være til hjelp.
Arveavgiften i norsk rett ble avskaffet i 2014, og det vil derfor ikke påbeløpe noen ekstrautgifter i tilknytning til dette ved forskuddsarv.
Parallelt med denne avskaffelsen innførte regjeringen en endring som medførte at arving eller gavemottaker overtar arvelaters eller givers inngangsverdi og skatteposisjoner. Tidligere ble den skattemessige inngangsverdien satt til arveavgiftsgrunnlaget, altså eiendommens virkelige verdi, ved overføring av fast eiendom til barn. I etterkant av endringen er det summen arvelater betalte for eiendommen som legges til grunn. Hvis man overtar fast eiendom av foreldre i form av forskuddsarv er det altså summen de kjøpte eiendommen for i sin tid som legges til grunn når gevinst og gevinstskatt skal beregnes. Dette kalles kontinuitetsprinsippet.
Gevinsten finner man ved å trekke eiendommens inngangsverdi fra eiendommens utgangsverdi (salgssum). All gevinst som hovedregel skattlegges. Jo større gevinst, jo mer skatt må man betale.
Dersom eiendommen gis som forskudd på arv skjer overføringen vederlagsfritt. Ved et senere salg er det da en betydelig risiko for at gevinsten blir stor ettersom at barna arvet eiendommens inngangsverdi fra foreldrene i sin tid.
Det er imidlertid gjort viktige unntak fra disse reglene for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårds- eller skogbruk. Hvis foreldrene på overføringstidspunktet kunne ha solgt eiendommen uten å bli pålagt gevinstskatt, kan de overføre eiendommen til barna og få inngangsverdien satt til eiendommens markedsverdi på overføringstidspunktet. Denne muligheten får store skattemessige konsekvenser dersom barna ønsker å selge eiendommen videre ettersom gevinsten og dermed gevinstskatten blir lavere.
Skatteloven lister opp visse vilkår som man må oppfylle for å unngå gevinstskatt, herunder at eieren av boligen må ha eid og brukt den i minst ett år før salget. For fritidseiendom er det et vilkår at man har eid og brukt den i fem år. Hvis vilkårene er oppfylt kan eier selge med gevinst uten å få skatt på gevinsten.
Dette betyr foreldre som har brukt og eid en bolig i minst ett år kan overføre boligen til barn som forskuddsarv og få inngangsverdien satt til eiendommens markedsverdi. Barna kan da selge eiendommen videre uten å risikere høy gevinstskatt som følge av salget.
Forskuddsarv kan gis når som helst, og det kan gjerne gå mange år mellom dagen forskuddet gis og arveoppgjøret. Den som gir forskudd på arv bør derfor vurdere hvorvidt beløpet skal oppjusteres når de andre arvingene skal kompenseres ved arveoppgjøret, og i så fall hvordan.
Utgangspunktet er at det er verdien på overføringstiden som skal legges til grunn, med mindre dette ville være urimelig. Dette er kun et fravikelig utgangspunkt – arvelater står fritt til å bestemme at en eventuell verdiendring skal tas med i beregningen når arven fordeles. Dette er spesielt viktig ved forskudd på arv av fast eiendom. Fast eiendom stiger som kjent raskt i verdi og det kan oppleves som urettferdig for de øvrige arvingene at den som fikk forskuddet i sin tid skal tjene dobbelt på denne verdiøkningen.
I erklæringen om forskuddet (eller i testamentet) kan man eksempelvis bestemme at beløpet skal oppjusteres i henhold til konsumprisindeksen, eller at det er markedspris på skiftetiden som skal legges til grunn.
Eksempel: B gir i 1980 sin leilighet sentralt på Majorstuen til sin yngste datter K som forskudd på arv. Leilighetens markedsverdi er på overføringstiden satt til kroner 500 000. B skriver ingenting om hvordan forskuddet skal beregnes ved arveoppgjøret i erklæringen, og det er derfor verdien på overføringstiden som skal legges til grunn. B dør ikke før i 2020. B har da en samlet formue på kroner 10 millioner som skal fordeles mellom hans fem barn. Leiligheten er på skiftetiden verdt kroner 5 millioner. Ettersom forskuddet som sådant kun var på kroner 500 000 er det dette som skal trekkes fra Ks andel av farsarven, som i dette tilfellet er 2,5 millioner. Hun vil med andre ord tjene 4,5 millioner på å ha fått forskuddsarv.
Dette eksempelet er satt på spissen, men illustrerer klart hvor uheldig det kan slå ut dersom man gir forskudd på arv av eiendom uten å ta stilling til hvordan det skal beregnes ved arveoppgjøret.
Hovedregelen når det er gitt forskudd på arv er at forskuddet skal avkortes i arvingens arv ved et senere arveoppgjør. Reglene er gitt for å fremme likhet og forhindre tvister mellom arvingene som følge av det de som ikke har blitt «forfordelt» vil betegne som urettferdig fordeling av dødsboet.
For at en gave skal regnes som forskuddsarv og forkortes i arven krever arveloven at det har blitt gitt en «betydelig gave» og at arvelater ønsket og forutsatte at avkortning skulle skje. Det kreves altså både at gaven var «betydelig» og at det kan bevises at arvelater anså den som et forskudd på arv.
Dette har blitt vurdert i rettspraksis, blant annet i LA-2014-148415, der avdødes barn kranglet om hvorvidt en eiendom som var blitt gitt skulle regnes som gave eller forskudd på arv. Det var ikke skrevet noe dokument som sa noe om hvorvidt overføringen var en gave eller forskudd på arv.
Lagmannsretten vurderte først hva som ligger i «betydelig gave», og kom til at det sentrale ved vurderingen er den reelle markedsverdien til gaven, i dette tilfellet eiendommen, sammenholdt med givers inntekts- og formuesforhold da gaven ble gitt.
Lagmannsretten kom i denne saken til at eiendommen utgjorde en «betydelig gave», men at det ikke hadde vært avdødes ønske at verdien skulle avkortes, altså at den ikke var ment som forskuddsarv. Det var som nevnt intet dokument som anga hva overføringen av eiendommen var ment som, men det var i dette konkrete tilfellet etterfølgende forhold som viste at avdøde ikke hadde avkortning som hensikt da gaven ble gitt.
Dommen viser at en eiendomsoverføring kan regnes som en gave selv om det ikke kan dokumenteres gjennom et gavebrev eller i et gyldig testament. Det at saken gikk helt til lagmannsretten viser imidlertid tydelig hvor viktig det er å dokumentere hva som gis, når det gis, om verdien skal avkortes ved arveoppgjøret og eventuelt hvilken verdi som skal legges til grunn hvis dette er tilfellet.
Som nevnt kommer det en ny arvelov i 2021. Regelen om forskuddsarv er i all hovedsak lik den som gjelder nå, men det vil komme noen endringer. Disse endringene er imidlertid ikke interessante for forskuddsarv som gis før loven trer i kraft, og skal derfor ikke gjennomgås i denne artikkelen.
Selv om det per nå ikke er noen arveavgift i norsk rett er det ikke gitt at dette ikke vil bli gjeninnført ved et eventuelt regjeringsskifte. Arveavgiften er et politisk hett tema og er like aktuell nå som da den ble innført. Dersom den gjeninnføres er det imidlertid viktig å huske på at den ikke vil får tilbakevirkende kraft. Det betyr at arv og forskudd på arv som gis før loven som hjemler avgiften trer i kraft, ikke vil være avgiftspliktig. Dersom du ønsker å lese mer om arveavgiften, se vår artikkel om temaet her.
Arv er et ofte et vanskelig og betent tema. Særlig når det kommer til eiendom, som mange innad i en familie kan kjenne en sterk tilknytning til, gjelder det her å være føre var for å forhindre eventuelle konflikter i familien som følge av misforståelser og uklarheter rundt arveoppgjøret. I forkant av et eventuelt møte med en advokat kan man selv forsøke å få klarhet i hvor stor formuen er, og hvor stor del av arven etter seg man kan rå over som man vil.
Når det kommer til forskudd på arv av eiendom er det flere ting det kan lønne seg å få advokathjelp til før forskuddet gis.
En advokat kan for det første bidra med å utforme et testament eller en erklæring som i ettertid vil bevise hvorvidt overføringen av eiendommen var ment som forskudd på arv eller ikke, og hvor mye som skal avkortes i mottakers arv ved arveoppgjøret. Advokaten kan bidra med både utforming og innhold og sørge for at det ikke oppstår konflikt om dokumentet i ettertid.
Videre kan en advokat lettere vurdere om forskudd på arv av eiendom er i strid med de begrensningene arveloven og ekteskapsloven setter, eller om boet er stort nok til å dekke både forskuddet, ektefelles minstearv og livsarvingenes pliktdelsarv.
Det kan videre være lurt å få vurdert om skattelovens vilkår for skattelovens unntak fra gevinstskatten er oppfylt. Her kan det imidlertid være lurt å henvende seg til en advokat som spesialiserer seg innen skatterett, i motsetning til arverett.
Et godt råd dersom det gis forskudd på arv i form av en fritidsbolig er å opprette en sameieavtale dersom du ønsker å fortsette å bruke boligen. Hvis dette ikke gjøres kan det raskt oppstå konflikter og uenigheter vedrørende fordeling av kostnader og vedlikehold eller hvordan bruken av fritidsboligen skal fordeles mellom dere.
Et annet godt råd er å ha en åpen dialog med alle arvingene om hva du tenker om fordeling av arven og forskuddsarv. Selv om det er opp til enhver å rå over det man eier kan det forhindre konflikter dersom alle får luftet tankene sine og deltatt i prosessen. Ingen er tjent med at arvingene føler seg snytt og urettferdig behandlet.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
