advokatsmart
Søk
Vil du vite mer om eiendomsrett? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om begrepet eiendomsrett, hva det innebærer å være eier, viktigheten av tinglysning, hvordan man fastslår grensene og omfanget av eiendomsretten og mye mer. Les våre beste råd om eiendomsrett, og unngå de vanligste feilene.
Eiendomsretten er retten til å eie, kontrollere og styre en eiendom. Ved første øyekast kan spørsmålet om hvem som er eier fremstå som helt klart og uomtvistet, men innenfor jussen er eiendomsrett et viktig og komplisert begrep. Eiendomsrett utløser en rekke rettigheter og plikter for eier, og det er derfor svært viktig å ha klarhet i hvem det er som har, eller ikke har, eiendomsrett i et formuesgode, og hvor langt den eventuelt strekker seg.
Den juridiske definisjonen av «eiendomsrett» er en faktisk og rettslig rådighet over et formuesgode. Et formuesgode kan være fast eiendom, løsøre eller andre formuesverdier. Med «faktisk rådighet» menes at den som er utpekt som eier faktisk utnytter det aktuelle godet, for eksempel bruker en bil eller utbygger en fast eiendom. Med «rettslig rådighet» menes at det er eier som har retten til å la andre bruke eller få rettigheter til eiendommen, for eksempel å selge eller leie den bort, eller å stille den som sikkerhet mot lån eller pantsette den. Eiendomsretten er med andre ord et rettslig grunnlag i seg selv for å kunne bruke eiendeler som en eier, og for å kunne nekte andre å bruke eiendelen uten samtykke.
Eiendomsretten betegnes ofte en sum av funksjoner, og dette kalles i jussen for et funksjonelt eiendomsrettsbegrep. Dette betyr at eiendomsretten består av en rekke beføyelser, som den som innehar eiendomsretten rår over. Disse beføyelsene er det vanlig å dele inn i faktisk og rettslig rådighet, og derunder i positiv og negativ forstand. Eksempler på slike beføyelser er retten til å felle trær, nekte uvedkommende en bruksrett, bygge på huset eller pantsette eiendommen. Eiers eiendomsrett er altså lik summen av disse positive og negative beføyelsene – verken mer eller mindre.
Eiendomsretten er med andre ord ikke absolutt - den er såkalt negativt avgrenset. Med dette menes at den avgrenses av privatrettslige og offentligrettslige regler som under nærmere vilkår kan gripe inn og modifisere den rådighet eier har i kraft av sin eiendomsrett. Eksempler er tredjemenns rettigheter i formuesgode, for eksempel i form av pantesikkerhet, eller mer generelle rådighetsbegrensninger som følger av eller er gitt i medhold av lovgivning, for eksempel reguleringsplaner for et område, hensynet til naboeeiendommer eller et fredningsvedtak.
Det går et politisk skille mellom privat og kollektiv eiendomsrett. Forskjellen mellom de to ligger i hvem som har eiendomsretten over produksjonsmidler. Uten regler om privat eiendomsrett ville ikke det kapitalistiske system vi lever i i den vestlige verden fungert som det gjør, siden nært sagt all aktivitet forutsetter utnyttelse av fast eiendom på en eller annen måte. Betydningen av eiendomsrett er derfor svært viktig i et samfunnsøkonomisk og politisk perspektiv. Eiendomsretten rekker imidlertid aldri lenger enn det som anerkjennes av den gjeldende rettsordenen. Den er aldri absolutt, da det alltid vil finnes lover som kan legge bånd på utnyttelsen av goder og eiendom, for eksempel reglene om ekspropriasjon som gjør det mulig å fjerne et stykke privat eiendom fra eiers kontroll.
Man kan ha rett til å bruke en ting eller en eiendom selv om man ikke er eier, for eksempel gjennom lån eller leie, veirett, fiskerett, bruksrett og så videre. Slike begrensede rettigheter er ikke det samme som eiendomsrett.
Dersom det er odelsrett du ønsker å lese om, kan du lese om dette i vår artikkel om odelsrett.
Når man skal fastslå hvem som har eiendomsretten til en løsøregjenstand eller fast eiendom og omfanget av denne er det en rekke relevante lover å se hen til, herunder tinglysingsloven, grannelova, hevdsloven, plan- og bygningsloven, servituttloven og matrikkelloven. Rettskildebildet er fragmentert, og det kan være vanskelig å orientere seg og finne frem i de ulike aktuelle lovene. Dette særlig fordi flere av de overnevnte lover er av eldre dato og fremstår derfor som rotete og utilgjengelige.
Tinglysingsloven har som formål å sikre rettsvern overfor utenforstående for avtaler som er inngått rettigheter og forpliktelser i fast eiendom. Det vil være nødvendig å kjenne bestemmelsene i loven når dokumenter og pantsettelser blir sendt til tinglysning, ettersom kun tinglysning gir vern mot senere rettserverv. Se Kartverkets sjekkliste for Tinglysning her. Loven inneholder også viktige unntaksregler fra utgangspunktet om at den første til å tinglyse en rett vinner frem. Dette kommer vi tilbake til.
Grannelova, eller naboloven, har til formål å unngå nabokonflikter ved å regulere hva en eier eller bruker av en fast eiendom lovlig kan gjøre eller sette til verks på eiendommen. Utgangspunktet er at tilstander som er til skade eller ulempe for naboeiendommene er ulovlig. Eksempler på skade er at vegger eller murer slår sprekker, at grunnen raser ut m.v. Ulemper kan være støy eller lukt. Bestemmelsene i grannelova legger med andre ord begrensninger på en eier av fast eiendoms utøvelse av sin eiendomsrett.
Hevdsloven har som formål å regulere hevd på eiendomsrett og bruksrett til ting. Hevd består i at den som gjennom en viss tid har brukt en ting i den gode tro at han har en rett som svarer til bruken, erverver, eller hevder, en slik rett. Hvis en mann gjennom hele sitt liv har brukt en sti over en annen manns eiendom i den tro at han har rett til å gå der, kan han i kraft av reglene i hevdsloven få en slik rett selv om den i utgangspunktet aldri har eksistert. Hevdede rettigheter har rettsvern uten tinglysning, og skal ikke tinglyses. Hevdede rettigheter i en fast eiendom er et eksempel på en rettslig og faktisk begrensning i eiers eiendomsrett.
Servituttloven har som formål å regulere rettigheter som skal gjelde på annen manns eiendom. En servitutt er en begrenset rett til å faktisk rådighet på en annen manns eiendom, og kan være både tidsbegrenset og vedvarende. En servitutt er en særrett, og typiske allemannsrettigheter, eksempelvis retten til fri ferdsel og opphold i utmark, faller utenfor begrepet. Dersom det påhviler en eller flere servitutter på en fast eiendom, må rette eier finne seg i at servitutthaverne utøver sine rettigheter i tråd med denne, og at eiendomsretten blir tilsvarende faktisk begrenset. Se også vår artikkel om servitutter her.
Matrikkelloven skal sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger gjennom oppføring av et ensartet og pålitelig register over alle faste eiendommer i landet. Matrikkelen er i dag det offisielle eiendomsregisteret. Ved å oppgi adresse eller kommune, gårds- og bruksnummer kan man søke frem opplysninger om grensene for en eiendom. Noen grenser finnes det ikke opplysninger om. I slike tilfeller er det i matrikkelen registrert noe som kalles hjelpelinjer, for eksempel mot vei, vassdrag, vann og sjø. Dette er ikke grenser. Matrikkelen viser videre alle bygninger registrert på en eiendom og opplysninger og adresser.
Den private eiendomsretten har menneskerettslig vern, og er nedfelt både i Grunnloven § 105 og Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1. Dette betyr imidlertid ikke at eiendomsretten er absolutt. Det følger av både Grunnloven og EMK at myndighetene på nærmere bestemte vilkår kan begrense og reguler eiers rettigheter til egen eiendom når hensynet til samfunnsinteresser tilsier det.
Eiendomsretten redegjør for hvordan eier kan utøve faktisk og rettslig rådighet over et formuesgode. Et særtrekk ved eiendomsretten er at den er elastisk: Eiers råderett kan på et gitt tidspunkt være innskrenket som følge av andres rettigheter i formuesgodet, for eksempel en panterett, leierett, servitutt, grunnbyrde osv., men når disse rettighetene bortfaller utvides eiendomsretten tilsvarende. Både sammenslutninger og privatpersoner kan inneha faktisk og rettslig råderett over et formuesgode. Det finnes ingen grenser for hvor mange som kan være eier av samme formuesgode – det kan være både én eller flere, og det finnes spesielle eieformer som bygdeallmenninger og statsallmenninger.
Eiendomsrett kan oppnås ved salg, arv eller gave. Selv om det ikke er et formelt krav, burde overføring av fast eiendom alltid tinglyses på eiendommens blad i grunnboken. Grunnboken er et offentlig register over tinglyste rettigheter, tinglyst hjemmel, pengeheftelser på eiendommen, servitutter og grunndata.
Tinglysning skjer ved at det fylles ut et skjøte som sendes til Statens Kartverk for tinglysning. Skjøte er et dokument som brukes til å overføre fast eiendom fra gammel til ny eier. Ny eier får da grunnbokshjemmelen til eiendommen.
Tredjepersoners bruksretter i fast eiendom kan også tinglyses. Hevdede rettigheter har som nevnt rettsvern uten tinglysning, men rettigheter som stammer fra for eksempel en avtale må tinglyses for å rettsvern.
Når du tinglyser at du har fått eiendomsrett til en eiendom, eller en begrenset rettighet som for eksempel veirett eller forkjøpsrett, får rettigheten rettsvern. Dette betyr at rettigheten eller eiendomsretten er beskyttet mot konkurranse fra andre som mener å ha den samme rettigheten eller en konkurrernde rettighet. En tinglyst rettighet er beskyttet så lenge den konkurrende rettigheten ikke er tinglyst, eller tinglyst senere. Reglene om tinglysning opererer med andre ord etter prinsippet om «først i tid, best i rett». En rettighet som er tinglyst kan ikke gå tapt, og det er derfor svært viktig å tinglyse de rettighetene man har.
En fast eiendom kan være beheftet med både pengeheftelser og heftelser av ikke-pengemessig art.
Pengeheftelser kan være ulike typer av pant som utleggspant, legalpant eller kontraktspant. De ikke-pengemessige heftelsene kan være i form av leieavtaler, festeavtaler, forkjøpsretter, negative og positive servitutter. Tinglyste heftelser, altså heftelser som er offentlig registrert, kan man finne på eiendommens blad i grunnboken.
Det er viktig å få klarhet rundt eventuelle heftelser på en eiendom og hvordan de kan påvirke eiendomsretten i forkant av kjøp av fast eiendom. Tinglyste heftelser får automatisk rettsvern. Dette betyr at man som ny eier må respektere dem selv om man ikke visste at de fantes. Hvis det er tinglyst en veirett over tomten, må man finne seg i at rettighetshaver kjører der. Hvis man i etterkant av et kjøp finner ut at det finnes ubetalte eiendomsskatter på den faste eiendommen, vil man som ny eier «arve» disse utgiftene fra tidligere eier. Hvis det vær pant i eiendommen som ikke ble betalt ved salget risikerer man at banken selger eiendommen for å hevde panten.
Et viktig spørsmål i forbindelse med fastsetting av en eiers eiendomsrett er fastsetting av eiendommens grenser. Opplysninger om eiendomsgrensene kan man som nevnt finne i matrikkelen for den aktuelle tomten, men det kan likevel foreligge usikkerhet rundt de fysiske grensene til en tomt. Det kan for eksempel skyldes gamle grensemerker som er slettet eller uklare delingsforretninger. Usikkerhet rundt grensene har ingen betydning ved en tinglysning, men kan by på utfordringer ved eiers bruk av tomten, for eksempel i forbindelse med utbygging eller pantsetting. Det er derfor svært viktig å ha klarhet i hvor grensene går.
I tettbygde strøk trekkes grensen ofte opp av oppsatte gjerder eller hekker mellom eiendommene. Hvis grensen dannes av en elv eller en bekk er hovedregelen at grensen mellom de to naboeiendommen går etter djupålen, altså det dypeste løpet i vassdraget. Er det ingen djupål går grensen langs midten av det flate midtstykket. Hvis eiendommene ligger på hver sin side av en innsjø går grensen slik at hvert sted på bunnen hører til den landside som det nærmest er en fortsettelse av. Hvis eiendommene ligger på samme side av et vassdrag skal grensen mellom dem gå slik at hvert sted på bunnen hører til den stranden som ligger nærmest, målt ved lav vannstand. Reglene om nabogrenser er deklaratoriske. Det vil si at de alltid vil vike for en avtale, hevd eller alders tids bruk.
Tomter som grenser til sjø, innsjø eller elv går som hovedregel et stykke ut i sjøen. Yttergrensen av en eiendom går i saltvann ved marbakken, altså den bratte skråningen som ligger utenfor strandområdet og hvor det blir «brådypt». Hvis det ikke finnes noen marbakke går eiendomsgrensen på to meters dybde. Hvis det er brådypt strekker eiendommen seg så langt ut som nødvendig for at eiendommen på land skal ha en viss rådighet over området utenfor. Tanken er eier skal kunne anlegge brygge, fortøye båt o.l. i sjøen. Eiendomsrett til sjøgrunn gir som utgangspunkt en enerett til å legge ut bøyer, til adkomst sjøveien, til å anlegge brygge eller fylle ut (hvis kommunen tillater dette), ha båtfeste, hente skjell og til å fiske med faststående redskaper etter laks, sjøørret og sjørøye i saltvann. Ved overdragelse av fast eiendom som støter til sjø er presumsjonen og hovedregelen at sjøgrunnen utenfor følger med eiendommen.
For tomter som støter til innsjøer gjelder det egne regler. I enkelte store innsjøer er det et såkalt fritt midtstykke, og dette midtstykket setter en yttergrense for de eiendommene som måtte være rundt innsjøen. I de tilfellene det er et fritt midtstykke er det fastsatt ved dom.
Hovedregelen er at eiendomsretten går så langt ned i undergrunnen som en rimelig utnyttelse av den tilsier, sett på bakgrunn av den utvikling som er ventet i det området der eiendommen ligger. Hvor grensen for eiendomsretten går nedover avhenger med andre ord av en konkret helhetsvurdering, men basert på rettspraksis på området kan det se ut som at en tommelfingerregel er at grunneier har eiendomsrett ca. 5-7 meter nedover, i hvert fall hvis grunnen ikke er tatt i bruk.
Eiendomsretten går så langt oppad som det er mulig å utnytte luftrommet med byggverk eller annen innretning på bakken.
Som nevnt er hovedregelen at eiendomsrett til sjøgrunnen følger med når en tomt som støter til sjø avhendes. Det kan imidlertid tenkes tilfeller der en grunneier har avhendet en eiendom uten at sjøgrunnen følger med, men beholdes av den opprinnelige grunneieren. Hvorvidt sjøgrunnen følger med resten av eiendommen avhenger av en konkret vurdering av formålet bak eiendomsoverdragelsen og andre eventuelle holdepunkter for at sjøgrunnen var eller ikke var ment å følge med.
I Rt-2015-59 fikk grunneierne som på 1930-tallet hadde avstått grunn til kommunen til holdeplass og kai medhold i Høyesterett i at de fremdeles var eiere av sjøgrunnen utenfor det avståtte arealet. Det aktuelle arealet ble i sin tid avstått til kommunen for å få bygget offentlig vei til en grend. Området ble først matrikulert og målt opp i 2010 i forbindelse med at kommunen vurderte å utvide og tilrettelegge området. Eier av den opprinnelige eiendommen gjorde da gjeldende at sjøgrunnen utenfor arealet fortsatt tilhørte hans eiendom. Høyesterett uttalte at det er tilstrekkelig for å gjøre unntak fra regelen om at sjøgrunnen følger med at det er «sannsynlighetsovervekt for at begge parter har ment at sjøgrunnen ikke skulle følge med ved eiendomsoverdragelsen». Presumsjonsregelen, altså at sjøgrunnen følger med ved en overdragelse av fast eiendom, slår inn der det ikke er spesielle holdepunkter for hva partene har ment om eieforholdene knyttet til sjøgrunnen.
Ved kjøp av fast eiendom er det som nevnt svært viktig å undersøke eventuelle heftelser som påhviler eiendommen i forkant av kjøpet. Dersom det ikke er tinglyst noen heftelser på eiendommen, og kjøper tinglyser skjøtet, er utgangspunktet og hovedregelen at ny eier utelukker/ekstingverer de ikke-tinglyste heftelsene som påhviler eiendommen. Det finnes imidlertid unntak fra hovedregelen om «først i tid, best i rett» i tinglysningsloven.
Eksempel: Espen selger huset sitt til Per mandag, og selger det igjen til Pål tirsdag. Spørsmålet er hvem som vinner eiendomsretten til huset. Verken Per eller Pål tinglyser ervervet. Ettersom Per kjøpte huset først, er det han som i tråd med utgangspunktet som vinner retten til eiendommen. Spørsmålet er om det skal gjøres unntak fra dette.
Unntaksmuligheten følger av tinglysningsloven § 20, jf. § 21. Det er tre vilkår som må være oppfylt for at det skal gjøres unntak fra utgangspunktet. For det første må den som ervervet sin rett sist utlede den fra et gyldig rettsgrunnlag, for eksempel kjøp. For det andre må den som erverver sin rett sist få sin rett dagbokført først. For det tredje må han ha vært i aktsom god tro om eieforholdene ved dagbokføringen. Med dette menes at han ikke kan vite eller mistenke at det er en tvist om eiendomsretten.
I dette forenklede eksempelet faller vi på grunn av manglende tinglysning tilbake til utgangspunktet, slik at Per, som kjøpte huset først, sin eiendomsrett går først. Dette er et veldig forenklet eksempel. Slike suksesjonskonflikter kan ta mange og kompliserte former, blant annet i forbindelse med kreditorbeslag og konkurs.
Selv om man gjør alle nødvendige undersøkelser for å finne ut omfanget av andres eller egen eiendomsrett, kan det oppstå tvilstilfeller, for eksempel i forbindelse med offentlige reguleringer, hevd og alders tids bruk, strøkservitutter, hvor en grense går, med videre. Som nevnt er rettsområdet fragmentarisk og det er lett å miste oversikt eller trå feil, og i slike tilfeller kan det lønne seg å få juridisk bistand.
Dersom du finner seg i en såkalt suksesjonskonflikt, altså der to stykker har ervervet samme eller konkurrerende rettigheter i en fast eiendom, vil det grunnet konfliktens kompleksitet og behovet for juridisk forståelse lønne seg å få hjelp fra en advokat. Dette er kompleks jus, og det er vanskelig å sette seg inn og forstå de ulike reglene knyttet til de forskjellige situasjonene og hvordan de spiller inn på egen situasjon.
Når du kjøper en fast eiendom må du ikke glemme å undersøke eiendommens blad i grunnboken eller å tinglyse ervervet. Dette kan potensielt spare deg for mye tid og penger og unødvendig krangling med konkurrerende rettighetshavere.
Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.
Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.
En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.
I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.
Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.
Hvorfor bruke Advokatsmart?
- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat
- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted
- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat
- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser
- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende
Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.
