Vil du vite mer om tvangsutkastelse? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva en tvangsutkastelse er, samt grunnlagene for tvangsutkastelse, oppsigelse, lovene som gjelder, utkastelsesprosessen, når man bør oppsøke en advokat, og mye mer. Les våre beste råd om tvangsutkastelse og unngå de vanligste feilene.

Hva er en tvangsutkastelse?

I 2015 bodde 22 % av Norges befolkning i leid bolig, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB). Det er derfor ikke til å komme unna at det i enkelte tilfeller vil være nødvendig for utleier å kaste ut leietaker. Dette kan være fordi leietaker har gjort seg skyldig i et vesentlig brudd på leiekontrakten, eller dersom leietaker ikke flytter ut frivillig etter at leiekontrakten har utløpt eller utleier har sagt den opp.

Den juridiske betegnelsen på tvangsutkastelse er fravikelse, nettopp fordi man fraviker leiekontrakten.

Ved en utkastelse får utleier retten til å disponere over boligen tilbake. Det er namsmannen som gjennomfører enhver tvangsutkastelse. Ved en tvangsutkastelse kan namsmannen bruke makt for å kaste ut vedkommende fra den faste eiendommen de besitter.

For å kunne kaste ut leietaker med tvang, må det foreligge tvangsgrunnlag. En av årsakene til dette er fordi det påvirker leietaker i stor grad å bli kastet ut, og utleier skal derfor ikke kunne gjøre dette uten god grunn. Slikt tvangsgrunnlag kan for eksempel være en bestemmelse i kontrakten eller en dom.

Rettsområdet

Ved tvangsutkastelse av leietaker, skilles det mellom grunnlag i avtale og lov. Ved grunnlag i avtale, er det leiekontrakten mellom utleier og leietaker som gjelder. Da kommer også vanlige avtalerettslige prinsipper og regler til anvendelse, i tillegg til at man også kan se hen til avtaleloven fra 1918 (avtl.).

Dersom grunnlaget er lov, er det tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 (tvangsl.) som er det mest sentrale grunnlaget for tvangsutkastelse. Det følger av § 1-1 at loven gjelder “tvangsfullbyrdelse av både privatrettslig og offentligsrettslige krav”. Det vil si at loven dekker et ganske stort område, hvorav utkastelse av leietaker er ett av dem.

Hovedmomenter

Tvangsgrunnlagene

For at utleier skal kunne kaste ut leietaker ved bruk av tvang, må vedkommende ha et tvangsgrunnlag. Dette er selve grunnlaget for den tvangsutkastelsen namsmyndigheten eller politiet gjennomfører. Med andre ord kan ikke utleier selv kaste ut leietaker. Det er flere typer tvangsgrunnlag:

• Skriftlig avtale
• Oppsigelse
• Lov

Disse vil gjennomgås nærmere nedenfor.

Fravikelsesklausul

For at en skriftlig avtale skal kunne være tvangsgrunnlag, må avtalen inneholde en såkalt fravikelsesklausul. Dette betyr at leiekontrakten inneholder en bestemmelse om at utleier har rett til å kaste ut leietakeren på nærmere gitte vilkår. Det er opp til utleier å sørge for at leiekontrakten inneholder en slik klausul. En slik klausul er mest praktisk i en tidsbegrenset leiekontrakt, som egentlig ikke opphører før tiden er ute.

Klausulen må beskrive hvilke tilfeller som gir utleier grunnlag for å kaste ut leietaker. Dette vil som regel være i de tilfeller der leietaker ikke oppfyller sine forpliktelser etter leiekontrakten. Hvis vilkårene i fravikelsesklausulen er oppfylt, har utleier det nødvendige tvangsgrunnlaget for å kaste ut leietaker med tvang.

Oppsigelse

I en tidsubestemt leiekontrakt, er det vanlig å ha en gjensidig rett til å si opp leieforholdet. At en leiekontrakt er tidsubestemt, betyr at den ikke har noen utløpsdato og løper til den sies opp.

Utleier kan også si opp leieforholdet, men adgangen er betydelig innskrenket i forhold til leietakers adgang til å si opp leieforholdet. For at utleier skal kunne si opp avtalen, må vedkommende ha saklig grunn. Hva som utgjør saklig grunn beror på en konkret helhetsvurdering, men typiske tilfeller er at leietaker ikke har betalt husleie, ikke følger husordensreglene eller ikke vedlikeholder leieobjektet slik som avtalt.

Dersom utleier på lovlig vis sier opp leiekontrakten, og leietaker ikke flytter innen fristen, kan utleier iverksette en tvangsutkastelse. I så tilfelle er det den lovlige oppsigelsen som utgjør tvangsgrunnlaget.

Lov

I de tilfeller der den tidsbegrensede leiekontrakten ikke inneholder noen fravikelsesklausul, eller utleier ikke kan si opp den tidsubegrensede leiekontrakten, er det tvangsfullbyrdelsesloven som utgjør tvangsgrunnlaget. Det følger av § 4-1 i loven at de alminnelige tvangsgrunnlagene, blant annet utgjør dom, rettsforlik eller annen avgjørelse.

For at utleier skal kunne få et slikt tvangsgrunnlag, må leietaker som regel finnes skyldig i det som kalles et “vesentlig mislighold”. Det finnes ingen klar definisjon av dette begrepet, men det kreves som regel noe mer enn en enkeltstående hendelse, med mindre den enkeltstående hendelsen har alvorlig karakter.

Prosessen

Prosessen for å tvangsutkaste en leietaker er omstendelig. En av grunnene til det er at leietaker ikke skal oppleve å stå uten et sted å bo fra en dag til en annen.

Uansett hvilket grunnlag utleier har for å kaste ut leietaker, følger det av tvangsl. § 4-18 at leietaker må få skriftlig varsel. Varselet må inneholde informasjon om at utleier vil begjære tvangsutkastelse dersom kravet ikke oppfylles. Det betyr at hvis utleier vil kaste ut leietaker fordi leietaker ikke har betalt husleien, må husleien betales innen 14 dager for å unngå at utleier begjærer utkastelse. Utkastelsesvarselet må oppfylle visse formelle krav, og Politiet har utarbeidet flere skjemaer man kan benytte seg av. De finner du her.

Det er ikke noe krav om at utleier sender leietaker advarsler før det blir sendt varsel om utkastelse, men det anbefales. I mange tilfeller vil leietaker rette seg etter utleiers krav etter kun en advarsel, og en tvangsutkastelse vil da bli unødvendig.

Hvis ikke leietaker gjør opp for seg eller flytter ut innen 14 dager, kan utleier levere en begjæring om utkastelse til namsmannen. Bare namsmannen kan gjennomføre en utkastelse; utleier kan ikke gjøre dette selv.

Når namsmannen mottar en begjæring om utkastelse, vurderes begjæringen før det sendes et brev til leietaker og informerer om at begjæringen er mottatt. Leietaker har da to uker på seg på å komme med et motsvar. Dersom fristene for å rette opp forholdene eller komme med motsvar utløper, kan namsmannen iverksette tvangsutkastelsen. Det settes en dato for når leietaker må ha flyttet ut. Hvis leietaker flytter ut frivillig, skifter namsmannen bare lås på døren; hvis ikke sørger namsmannen for at leietakeren fjerner seg ved bruk av tvang.

Det er viktig å huske at en tvangsutkastelse først er gjennomført når leietakerens eiendeler er fjernet fra leieobjektet. Dersom leietaker gjør opp for seg før eiendelene hans er fjernet, har ikke utleier lenger det nødvendige tvangsgrunnlaget for å kaste ut leietakeren.

Klage

Dersom leietaker er uenig i utkastelsen iverksatt av leietaker, kan vedkommende klage. I de tilfeller der utleier er en profesjonell utleier, kan saken klages inn til Husleietvistutvalget. Der utleier er en privatperson og leieobjektet er i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim, kan også saken klages inn til Husleietvistutvalget. I alle andre tilfeller kan saken klages inn til konfliktrådet eller forliksrådet.

Advokathjelp

Både utleier og leietaker vil kunne ha godt av advokathjelp, av forskjellige grunner.

Advokathjelp for utleier

For en utleier som har en vanskelig leietaker, vil det ofte lønne seg å kontakte en advokat for å få vurdert mulighetene til å kaste ut vedkommende. Det samme gjelder dersom utleier av forskjellige grunner ønsker å si opp leieavtalen, og vil undersøke om grunnen er saklig. En advokat vil kunne hjelpe til med å vurdere om utleier oppfyller lovens krav til saklighet eller vesentlig mislighold, hvordan man går frem, utforming av varsel om tvangsutkastelse og lignende.

Det er viktig å trå rett på dette området, ettersom leietaker er sterkt beskyttet - spesielt i de tilfeller der utleier er en profesjonell part. En urettmessig utkastelse vil kunne gjøre utleier erstatningsansvarlig for leietakers økonomiske tap.

Advokathjelp for leietaker

Dersom man har mottatt varsel om utkastelse eller en oppsigelse som man mener ikke er riktig, bør man kontakte en advokat for å få saken vurdert. En advokat kan i første omgang hjelpe til med å vurdere saken, skrive et motsvar, samt passe på at utleier gjør alt riktig.

Som leietaker kan det være vanskelig å vite hva man har krav på, og hvilke plikter man har etter avtalen. En advokat med husleierett som sitt spesialområde har god oversikt over alt som gjelder i en utkastelsesprosess, også ved en tvangsutkastelse, og vil for mange leietakere oppfattes som en trygghet.

Gode råd

• Som leietaker bør du forsøke å ha en god dialog med utleier. Hvis du vet du ikke har opptrådt som du skal etter avtalen, kan det lønne seg å be om unnskyldning til utleier. Du bør også gi utleier beskjed dersom du plutselig mister jobben og i en overgangsperiode vil ha problemer med å betale hele husleie. Noen utleiere gir da utsettelse, og man slipper å betale for sent uten tillatelse.
• Som utleier bør du forsøke å ha en god dialog med leietaker. Ethvert samarbeidsforhold vil bli bedre av god kommunikasjon, og en vennlig påminnelse til leietaker om å betale leien innen fristen, vil ofte gjøre susen.
• Leietakere bør sette seg godt inn i hva som forventes av dem etter leiekontrakten, samt hvilke plikter de har.
• Ta kontakt med en advokat dersom du står i en prosess med tvangsutkastelse, enten du er utleier eller leietaker. Det finnes mange dyktige advokater med husleierett som sitt spesialområde, som vil kunne være en god hjelp.

Få tilbud fra advokater

Å finne den rette advokaten til rett pris kan være en utfordring, men med Advokatsmart.no kan du enkelt og raskt sammenligne tilbud fra ulike advokater i ditt område og velge den beste advokaten til den beste prisen.

Advokatsmart er en nettbasert gratistjeneste som gjør det enkelt for deg å få tilbud fra ulike advokater i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut noen få opplysninger om deg selv og hva slags juridisk problem du trenger hjelp til, og deretter vil Advokatsmart.no sende forespørselen din til ulike advokater som spesialiserer seg på ditt juridiske problem.

En av de største fordelene med å bruke Advokatsmart.no er at du kan få tilbud fra flere advokater, noe som gir deg muligheten til å sammenligne priser og juridiske løsninger før du tar en endelig beslutning. Dette gir deg en større grad av trygghet og sikrer at du velger den advokaten som passer best for dine behov og din økonomi.

I tillegg til å hjelpe deg med å finne den beste advokaten for deg, kan Advokatsmart.no også hjelpe deg med å finne advokater som spesialiserer seg på spesifikke juridiske områder, som for eksempel eiendomsrett eller arverett. Dette gjør det lettere for deg å finne den rette advokaten for spesifikke behov.

Så hvis du vil spare tid og penger, samtidig som du får den beste juridiske hjelpen, er Advokatsmart.no  det rette stedet for deg. Prøv tjenesten i dag og opplev hvor enkelt det kan være å finne den beste advokaten til den beste prisen. Kom i gang her.

Hvorfor bruke Advokatsmart?

- Hver måned hjelper vi tusenvis med å finne advokat

- Vi har samlet de beste og billigste advokatene på ett sted

- Du unngår å velge en dyr og dårlig advokat

- Vi gjør det enkelt å finne en advokat med gode priser

- Tjenesten er 100% gratis og uforpliktende

Trenger du en advokat? Få gratis og uforpliktende tilbud fra flere advokater her.